Die AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer und mindert jedes Jahr Ihre Einkünfte aus Vermietung. Für Wohngebäude gilt im Regelfall die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: 3 Prozent jährlich bei Fertigstellung ab 2023, 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 und 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nie der Grund und Boden.

Welcher Satz für Ihr Gebäude gilt

Entscheidend ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Jahr, in dem Sie gekauft haben. Wer 2026 eine Gründerzeitwohnung aus dem Jahr 1905 erwirbt, schreibt mit 2,5 Prozent ab. Eine 1998 errichtete Wohnung bringt 2 Prozent, ein Neubau mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 die 3 Prozent.

Hinter den Prozentsätzen steckt eine gesetzliche Annahme über die Nutzungsdauer: 33 Jahre bei 3 Prozent, 50 Jahre bei 2 Prozent, 40 Jahre bei 2,5 Prozent. Ist das Gebäude tatsächlich früher verbraucht, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere AfA. Dafür brauchen Sie einen Nachweis, mehr dazu unter Restnutzungsdauer-Gutachten.

Für neu gebaute oder neu gekaufte Wohngebäude kommen zusätzlich die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Betracht. Bei Baudenkmälern gelten eigene Regeln für den Sanierungsaufwand (Denkmal-AfA).

Was zur Bemessungsgrundlage gehört

Die Basis der AfA sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Dazu zählen neben dem reinen Kaufpreis die Anschaffungsnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine vom Käufer gezahlte Maklerprovision. Diese Nebenkosten teilen Sie im selben Verhältnis auf Gebäude und Boden auf wie den Kaufpreis.

Nicht in die Gebäude-AfA gehören:

  • der Anteil für Grund und Boden,
  • mitgekaufte Einrichtung wie eine Einbauküche (eigene Abschreibung, siehe Einbauküche abschreiben),
  • Finanzierungskosten wie Zinsen oder Bereitstellungsgebühren, die als Werbungskosten sofort abziehbar sind.

Kommen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf größere Renovierungen hinzu, können auch sie die Bemessungsgrundlage erhöhen. Die Grenze dafür liegt bei 15 Prozent der Gebäudekosten, erklärt unter anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Ein durchgerechnetes Beispiel

Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Sie kaufen eine Wohnung aus dem Jahr 1980 für 250.000 Euro, die Nebenkosten betragen 25.000 Euro. Laut Kaufpreisaufteilung entfallen 80 Prozent auf das Gebäude.

Die Gebäudekosten liegen dann bei 220.000 Euro (80 Prozent von 275.000 Euro). Bei 2 Prozent ergibt das eine jährliche AfA von 4.400 Euro. Geht die Wohnung am 1. Oktober auf Sie über, dürfen Sie im ersten Jahr nur drei Monate ansetzen, also 1.100 Euro.

Wie stark die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude ins Gewicht fällt, zeigt die Gegenrechnung: Läge der Gebäudeanteil bei 60 statt 80 Prozent, sänke die AfA auf 3.300 Euro im Jahr. Über Jahrzehnte ist das eine erhebliche Summe, weshalb sich eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung lohnt.

Die AfA-Möglichkeiten im Überblick

Neben der linearen AfA gibt es für bestimmte Fälle weitere Wege. Welcher in Betracht kommt, hängt vor allem davon ab, wann das Gebäude gebaut wurde und ob Sie es neu oder gebraucht erwerben:

Art Rechtsgrundlage für wen Satz
lineare AfA § 7 Abs. 4 EStG jedes vermietete Gebäude 2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Fertigstellung
kürzere Nutzungsdauer § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG Gebäude mit nachgewiesen kürzerer Restnutzungsdauer nach der tatsächlichen Nutzungsdauer
degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG neue Wohngebäude, Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029, Erwerb bis Ende des Fertigstellungsjahres 5 % vom jeweiligen Restwert
Sonder-AfA § 7b EStG neue Mietwohnungen mit Effizienzanforderungen und Kostengrenzen zusätzlich bis zu 5 % in vier Jahren
erhöhte AfA für Baudenkmale § 7i EStG Modernisierung an Denkmälern nach Bescheinigung auf die begünstigten Sanierungskosten

Die Einzelheiten stehen auf den Seiten zur degressiven AfA, zur Sonder-AfA und zur Denkmal-AfA. Für die meisten gebrauchten Wohnungen bleibt es bei der linearen AfA.

Wie sich die AfA über die Jahre entwickelt

Die lineare AfA ist in jedem vollen Jahr gleich hoch. Fortgeführt mit dem Beispiel von oben (Bemessungsgrundlage 220.000 Euro, 2 Prozent, Übergang am 1. Oktober):

Jahr AfA im Jahr bereits abgeschrieben Restwert Gebäude
1 (3 Monate) 1.100 € 1.100 € 218.900 €
2 4.400 € 5.500 € 214.500 €
5 4.400 € 18.700 € 201.300 €
10 4.400 € 40.700 € 179.300 €

Der Restwert ist steuerlich wichtig, nicht für den Marktwert. Er zeigt, wie viel Abschreibungsvolumen übrig ist, und bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren, um wie viel die genutzte AfA den Gewinn erhöht.

Sonderfälle: geerbt, geschenkt, früher selbst bewohnt

Geerbt oder geschenkt. Wer eine Immobilie unentgeltlich erhält, führt die AfA des Vorgängers fort (§ 11d EStDV). Maßgeblich sind dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und das, was er bereits abgeschrieben hat. Haben Eltern eine Wohnung vor Jahrzehnten günstig gekauft, ist das Abschreibungsvolumen entsprechend klein, auch wenn die Wohnung heute viel mehr wert ist.

Früher selbst bewohnt. Ziehen Sie aus und vermieten, beginnt die AfA mit der Vermietung. Grundlage sind die ursprünglichen Anschaffungskosten; die Jahre der Selbstnutzung mindern das verbleibende Volumen, wie oben beschrieben.

Teilweise vermietet. Bewohnen Sie eine Wohnung im eigenen Haus selbst und vermieten die anderen, schreiben Sie nur den Anteil ab, der auf die vermieteten Flächen entfällt. Üblicher Schlüssel ist die Wohnfläche.

Mit dem AfA-Rechner nachrechnen

Den Satz, die Bemessungsgrundlage und die jährliche AfA für Ihr Objekt überschlagen Sie mit dem AfA-Rechner. Sie brauchen dafür Kaufpreis, Gebäudeanteil in Prozent, Fertigstellungsjahr und Kaufnebenkosten. Wie hoch Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch ausfallen und wie sie sich auf Gebäude und Boden verteilen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

Typische Fehler

Falsches Fertigstellungsjahr. Bei Altbauten mit späteren Umbauten wird oft das Jahr der Sanierung angesetzt. Maßgeblich bleibt die ursprüngliche Fertigstellung, solange nicht durch den Umbau ein bautechnisch neues Gebäude entstanden ist.

AfA vergessen nach Eigennutzung. Wer eine zuvor selbst bewohnte Wohnung vermietet, darf die AfA ab Beginn der Vermietung ansetzen. Grundlage sind die ursprünglichen Anschaffungskosten. Die Jahre der Selbstnutzung bleiben aber nicht folgenlos: Sie werden beim verbleibenden Abschreibungsvolumen berücksichtigt, die Wohnung ist also nicht wieder „neu“. Die genaue Berechnung gehört in die Hände der Steuerberatung.

AfA und Verkauf. Die in Anspruch genommene AfA mindert beim Verkauf die Anschaffungskosten. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, erhöht die AfA also den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Nach Ablauf der Spekulationsfrist spielt das keine Rolle mehr.

Keine Wahl, sondern Pflicht. Die lineare Gebäude-AfA ist kein Wahlrecht, das man aufschieben kann. Nicht angesetzte AfA lässt sich in späteren Jahren in der Regel nicht einfach nachholen.

Wo die AfA in der Steuererklärung steht

Die AfA tragen Sie in der Anlage V bei den Werbungskosten ein. Im ersten Jahr verlangt das Finanzamt meist den Kaufvertrag und eine Berechnung der Bemessungsgrundlage. Bewahren Sie diese Berechnung dauerhaft auf, denn sie wird bis zum Ende der Abschreibung und beim späteren Verkauf wieder gebraucht.

Rechtsstand: § 7 EStG in der Fassung zum 04.11.2026. Diese Darstellung ist eine allgemeine Orientierung; die konkrete AfA für Ihr Objekt sollten Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater festlegen.