So bedienen Sie den Rechner

Der Rechner überschlägt die lineare Gebäudeabschreibung einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen. Er braucht vier Angaben:

  1. Kaufpreis: der Preis laut notariellem Vertrag, ohne separat ausgewiesene Einbauküche oder Möbel.
  2. Gebäudeanteil in Prozent: der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt. Der Rest ist Grund und Boden, der nicht abgeschrieben wird.
  3. Fertigstellungsjahr: das Jahr, in dem das Gebäude ursprünglich fertig wurde, nicht das Jahr Ihres Kaufs oder einer späteren Sanierung.
  4. Kaufnebenkosten in Prozent: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Eigentumserwerb sowie eine von Ihnen gezahlte Maklerprovision.

Als Ergebnis sehen Sie den AfA-Satz, die Bemessungsgrundlage und den Abschreibungsbetrag pro vollem Jahr.

Was der Rechner rechnet

In Worten: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, davon der Gebäudeanteil, ergibt die Bemessungsgrundlage. Diese multipliziert der Rechner mit dem Satz, der sich aus dem Fertigstellungsjahr ergibt:

Fertigstellung des Gebäudes AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG unterstellte Nutzungsdauer
vor dem 01.01.1925 2,5 % 40 Jahre
01.01.1925 bis 31.12.2022 2 % 50 Jahre
ab dem 01.01.2023 3 % 33 Jahre

Die Kaufnebenkosten verteilt er im selben Verhältnis wie den Kaufpreis auf Gebäude und Boden. Das entspricht der üblichen Behandlung als Anschaffungsnebenkosten.

Ein Beispiel

Frei gewählte Zahlen: Kaufpreis 320.000 Euro, Gebäudeanteil 70 Prozent, Fertigstellung 1912, Kaufnebenkosten 9 Prozent.

  • Anschaffungskosten gesamt: 320.000 + 28.800 = 348.800 Euro
  • Bemessungsgrundlage Gebäude: 348.800 × 70 % = 244.160 Euro
  • AfA-Satz: 2,5 Prozent, weil vor 1925 fertiggestellt
  • AfA pro vollem Jahr: 6.104 Euro

Geht die Wohnung am 1. Juli auf Sie über, setzen Sie im ersten Jahr sechs Zwölftel an, also 3.052 Euro. Läge der Gebäudeanteil bei 60 statt 70 Prozent, sänke die Jahres-AfA auf rund 5.232 Euro. An diesem Unterschied sehen Sie, warum sich eine begründete Kaufpreisaufteilung lohnt.

Grenzen der Rechnung

Der Rechner liefert einen Überschlag, keine verbindliche Festsetzung. Nicht berücksichtigt sind:

  • die monatsgenaue AfA im ersten Jahr,
  • die degressive AfA für neue Wohngebäude und die Sonder-AfA nach § 7b EStG,
  • eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, die Sie mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten nachweisen,
  • spätere Herstellungskosten, etwa wenn Renovierungen die 15-Prozent-Grenze überschreiten,
  • die Fortführung der AfA bei geerbten oder geschenkten Immobilien, bei denen die Werte des Vorgängers maßgeblich sind,
  • nur teilweise vermietete Gebäude.

Die gesetzlichen Sätze entsprechen § 7 EStG zum Stand 11/2026. Welche AfA für Ihr Objekt gilt, legt am Ende das Finanzamt fest; bei Zweifeln hilft eine Steuerberatung.

Der nächste Schritt

Tragen Sie die AfA in der Anlage V bei den Werbungskosten ein und bewahren Sie die Berechnung auf; sie wird bei jedem späteren Verkauf innerhalb von zehn Jahren wieder gebraucht, weil die genutzte AfA den Veräußerungsgewinn erhöht. Wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner. Die Hintergründe zu Sätzen, Bemessungsgrundlage und Sonderfällen erklärt der Ratgeber AfA bei Immobilien.