Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Renovierungs- und Modernisierungskosten, die Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes aufwenden und die ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten ausmachen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Wird die Grenze überschritten, dürfen Sie diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten abziehen. Sie erhöhen stattdessen die AfA-Bemessungsgrundlage und wirken nur über Jahrzehnte. Die Regel trifft gerade Käufer renovierungsbedürftiger Altbauwohnungen.

Warum die Regel so viel Geld bewegt

Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Der Gebäudeanteil Ihrer Wohnung kostet 200.000 Euro. Die Grenze liegt dann bei 30.000 Euro netto. Sie renovieren im ersten Jahr für 35.000 Euro netto.

Unterhalb der Grenze hätten Sie die Kosten im Jahr der Zahlung (oder verteilt) als Werbungskosten absetzen können. Oberhalb wandern alle 35.000 Euro in die Gebäude-AfA. Bei 2 Prozent wirken davon pro Jahr nur 700 Euro. Der Unterschied zwischen 29.000 und 31.000 Euro Renovierung ist steuerlich also kein kleiner, sondern ein sprunghafter.

Was in die 15 Prozent hineinzählt

Zur Grenze zählen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude, zum Beispiel:

  • neue Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder,
  • Fußböden, Türen, Dämmung,
  • nach den BFH-Urteilen vom 14.06.2016 auch Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten.

Nicht hineinzählen nach dem Gesetz:

  • Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne von § 255 Abs. 2 HGB, also etwa ein Anbau oder ein ausgebautes Dachgeschoss. Diese sind ohnehin Herstellungskosten.
  • Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa die Wartung der Heizung.

Auch Kosten für bewegliche Gegenstände wie eine neue Einbauküche sind nicht Teil der Gebäudekosten. Sie werden gesondert abgeschrieben (Einbauküche abschreiben).

Der Drei-Jahres-Zeitraum

Die drei Jahre laufen ab dem Zeitpunkt der Anschaffung, also ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht ab dem Notartermin. Maßgeblich ist, wann die Arbeiten ausgeführt werden, nicht, wann die Rechnung bezahlt wird. Eine Rechnung, die nach Ablauf der drei Jahre beglichen wird, rettet eine Maßnahme innerhalb der Frist nicht.

Wichtig für die Praxis: Das Finanzamt sieht die Überschreitung oft erst im zweiten oder dritten Jahr. Bescheide für das erste Jahr ergehen deshalb häufig vorläufig. Wird die Grenze später überschritten, kann der frühere Bescheid geändert werden, auch wenn Sie die ersten Ausgaben schon als Werbungskosten abgezogen hatten.

Planen statt hoffen

Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung kauft, sollte die Maßnahmen vor dem Kauf grob kalkulieren und dann bewusst entscheiden:

  1. Unter der Grenze bleiben. Notwendiges sofort, Wünschenswertes nach Ablauf der drei Jahre. Dann sind spätere reine Erhaltungsmaßnahmen wieder als Erhaltungsaufwand abziehbar.
  2. Bewusst überschreiten. Wenn die Wohnung ohnehin komplett saniert werden muss, kann eine Sanierung in einem Zug wirtschaftlich sinnvoller sein. Die Kosten werden dann über die AfA verteilt. Eine sauber begründete Kaufpreisaufteilung mit hohem Gebäudeanteil wirkt hier doppelt: höhere AfA und eine höhere 15-Prozent-Grenze.

Ein Mittelweg, der oft versucht wird: knapp unter der Grenze bleiben und den Rest „irgendwie“ später machen. Das funktioniert nur, wenn die späteren Arbeiten wirklich nach Ablauf der drei Jahre ausgeführt werden und technisch nicht zur ersten Maßnahme gehören.

Abgrenzung zur Standardhebung

Unabhängig von der 15-Prozent-Regel können Maßnahmen auch nach allgemeinen Grundsätzen Herstellungskosten sein, etwa wenn ein Gebäude in mindestens drei der zentralen Ausstattungsbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) deutlich aufgewertet wird. Diese Prüfung läuft neben der 15-Prozent-Grenze und gilt auch nach Ablauf der drei Jahre.

Die Grenze Schritt für Schritt ermitteln

Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Kaufpreis einer Altbauwohnung 240.000 Euro, Kaufnebenkosten 24.000 Euro, Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung 75 Prozent.

Schritt Rechnung Ergebnis
1. Anschaffungskosten gesamt 240.000 + 24.000 264.000 €
2. davon Gebäude 264.000 × 75 % 198.000 €
3. Grenze 198.000 × 15 % 29.700 € netto
4. geplante Maßnahmen Bad 14.000 €, Böden 6.500 €, Malerarbeiten 3.500 €, Elektrik 7.000 € 31.000 € netto

Die Planung überschreitet die Grenze um 1.300 Euro. Alle 31.000 Euro würden damit zu Herstellungskosten und flössen in die Gebäude-AfA. Wird ein Teil der Arbeiten, etwa die Malerarbeiten, nachweisbar erst nach Ablauf der drei Jahre ausgeführt, bleibt die Summe darunter. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, ob die Wohnung bis dahin vermietbar ist.

Die Kaufnebenkosten und ihre Aufteilung auf Gebäude und Boden überschlagen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner, die Wirkung auf die jährliche Abschreibung mit dem AfA-Rechner.

Sofort absetzbar oder über die AfA: der Unterschied in Zahlen

Fortgeführtes Beispiel, Gebäude mit Fertigstellung vor 1925, also 2,5 Prozent AfA:

Szenario Wirkung im ersten Jahr Wirkung in den Folgejahren
29.000 € Erhaltungsaufwand, unter der Grenze bis zu 29.000 € Werbungskosten, wahlweise verteilt auf zwei bis fünf Jahre nach § 82b EStDV keine weitere Wirkung
31.000 € über der Grenze 775 € zusätzliche AfA jedes Jahr 775 € über rund 40 Jahre

Über die gesamte Nutzungsdauer wirken beide Beträge annähernd vollständig. Der Unterschied liegt im Zeitpunkt und damit in der Liquidität: Unter der Grenze sparen Sie die Steuer in den ersten Jahren, wenn Sie das Geld für die Renovierung ausgegeben haben.

Zeitplan für Käufer einer Sanierungswohnung

  1. Vor dem Kauf: Maßnahmen grob kalkulieren und den Gebäudeanteil schätzen. Eine sachlich begründete Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag hilft.
  2. Übergabe: Datum von Besitz, Nutzen und Lasten notieren. Ab hier laufen die drei Jahre.
  3. Jahr eins bis drei: Rechnungen nach Maßnahme und Ausführungsdatum ordnen, ohne Umsatzsteuer summieren und laufend mit der Grenze abgleichen.
  4. Nach drei Jahren: Nur noch die allgemeine Abgrenzung zwischen Erhaltung und Herstellung zählt.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Bei einer Eigentumswohnung kommen zwei Ebenen zusammen: Ihr Sondereigentum, also die Wohnung selbst, und das Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade oder Treppenhaus. Arbeiten in der Wohnung beauftragen und bezahlen Sie selbst, sie lassen sich gut planen. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließt die Eigentümergemeinschaft. Wird in den ersten drei Jahren nach Ihrem Kauf etwa eine Fassadensanierung über eine Sonderumlage finanziert, stellt sich die Frage, ob Ihr Anteil daran in die 15-Prozent-Grenze einzurechnen ist. Das sollten Sie im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung klären, bevor Sie eigene Maßnahmen in der Wohnung terminieren.

Praktisch heißt das: Lesen Sie vor dem Kauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Steht dort eine größere Maßnahme an, kann sie Ihren Spielraum für Arbeiten in der Wohnung verkleinern. Ein Blick in den Wirtschaftsplan zeigt außerdem, ob die Erhaltungsrücklage solche Maßnahmen deckt oder ob eine Sonderumlage wahrscheinlich ist.

Rechnungen so ordnen, dass die Prüfung gelingt

Das Finanzamt prüft die Grenze anhand Ihrer Belege. Damit das reibungslos läuft:

  • Rechnungen mit Ausführungszeitraum, nicht nur mit Rechnungsdatum
  • Nettobeträge und Umsatzsteuer getrennt ausgewiesen
  • Gebäudearbeiten getrennt von Einbauküche, Möbeln und anderen beweglichen Gegenständen
  • Erweiterungen wie ein Dachausbau gesondert erfasst
  • laufende Wartungsarbeiten, etwa an der Heizung, als solche gekennzeichnet
  • eine einfache Summentabelle je Jahr mit dem Abgleich zur Grenze

Wer diese Ordnung von Anfang an hält, kann im dritten Jahr genau sagen, wie viel Spielraum noch bleibt.

Typische Fehler

  • Die Grenze wird vom gesamten Kaufpreis berechnet statt nur vom Gebäudeanteil.
  • Arbeiten des Verkäufers vor der Übergabe werden mitgezählt, obwohl sie Sie nicht betreffen.
  • Eigenleistung wird angesetzt. Der Wert Ihrer eigenen Arbeitszeit ist kein Aufwand; nur Material und fremde Leistungen zählen.

Rechtsstand: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, BFH-Rechtsprechung vom 14.06.2016, Stand 04.11.2026. Für Ihre konkrete Sanierungsplanung ist die Abstimmung mit einer Steuerberatung unverzichtbar; dieser Beitrag kann sie nicht ersetzen.