So bedienen Sie den Rechner
Der Rechner überschlägt die Kosten, die beim Kauf einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie geben drei Werte ein:
- Kaufpreis: der Preis laut Kaufvertrag. Ist eine Einbauküche oder Inventar separat bepreist, lassen Sie diesen Teil weg; dafür fällt in der Regel auch keine Grunderwerbsteuer an.
- Bundesland: Es bestimmt den Satz der Grunderwerbsteuer, den jedes Land nach § 11 Abs. 1 GrEStG selbst festlegt.
- Maklerprovision in Prozent: nur der Anteil, den Sie als Käufer zahlen. Ohne Makler bleibt das Feld leer.
Als Ergebnis sehen Sie die Grunderwerbsteuer, eine Spanne für Notar und Grundbuch, die Provision und die Summe.
Die steuerliche Sicht: Anschaffungskosten statt Werbungskosten
Für Vermieter ist nicht nur wichtig, wie hoch die Nebenkosten sind, sondern wohin sie steuerlich gehören. Es gibt zwei Gruppen:
| Kostenart | steuerliche Einordnung | Wirkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Anschaffungsnebenkosten | anteilig über die Gebäude-AfA |
| Notar für den Kaufvertrag, Grundbuch für die Eigentumsumschreibung | Anschaffungsnebenkosten | anteilig über die Gebäude-AfA |
| Maklerprovision des Käufers | Anschaffungsnebenkosten | anteilig über die Gebäude-AfA |
| Notar und Grundbuch für die Grundschuld | Finanzierungskosten | sofort als Werbungskosten |
| Bearbeitungsgebühr, Bereitstellungszinsen der Bank | Finanzierungskosten | sofort als Werbungskosten |
Der Rechner zeigt die erste Gruppe nicht getrennt von der Grundschuld, weil er die Notar- und Grundbuchkosten nur als Spanne schätzt. Bitten Sie den Notar deshalb, die Rechnung nach Kaufvertrag und Grundschuld aufzuschlüsseln.
Von den Nebenkosten zur AfA: ein Beispiel
Frei gewählte Zahlen: Kaufpreis 280.000 Euro für eine vermietete Wohnung in Sachsen, kein Makler. Sachsen erhebt 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, das sind 15.400 Euro. Für Notar und Grundbuch rechnen wir mit 5.000 Euro, davon laut Rechnung 1.100 Euro für die Grundschuld.
- Anschaffungsnebenkosten: 15.400 + (5.000 − 1.100) = 19.300 Euro
- Anschaffungskosten gesamt: 280.000 + 19.300 = 299.300 Euro
- Aufteilung: Laut Kaufpreisaufteilung entfallen 78 Prozent auf das Gebäude, also 233.454 Euro.
- AfA: Bei einem Gebäude aus dem Jahr 1996 gelten 2 Prozent, also rund 4.669 Euro im Jahr.
- Sofort abziehbar: 1.100 Euro Grundschuldkosten im Kaufjahr.
Die 22 Prozent Bodenanteil der Nebenkosten, hier rund 4.250 Euro, wirken steuerlich nicht. Erst bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist mindern sie den Gewinn. Wie die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude zustande kommt, erklärt die Seite zur Kaufpreisaufteilung.
Grenzen der Rechnung
- Die Sätze der Grunderwerbsteuer können sich ändern; maßgeblich ist der Satz am Tag des Kaufvertrags.
- Notar- und Grundbuchkosten sind eine typische Spanne, keine Gebührenberechnung.
- Befreiungen von der Grunderwerbsteuer, etwa beim Erwerb von Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG), berücksichtigt der Rechner nicht.
- Die Aufteilung auf Gebäude und Boden und die Trennung der Grundschuldkosten müssen Sie selbst vornehmen.
Der Rechner liefert einen Überschlag zur Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung.
Der nächste Schritt
Übernehmen Sie die Nebenkosten in Prozent des Kaufpreises in den AfA-Rechner, zusammen mit Gebäudeanteil und Fertigstellungsjahr. So sehen Sie die jährliche Abschreibung. Welche weiteren Ausgaben rund um den Kauf und die Vermietung abziehbar sind, steht unter Werbungskosten bei Vermietung. Planen Sie direkt nach dem Kauf eine Renovierung, prüfen Sie vorher die 15-Prozent-Grenze.