Wie wird der Kaufpreis einer Immobilie auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt?

Für die AfA müssen Sie den Kaufpreis einer vermieteten Immobilie in einen Anteil für das Gebäude und einen Anteil für Grund und Boden aufteilen, weil nur das Gebäude abgeschrieben werden darf. Am einfachsten und meist am stärksten ist eine Aufteilung direkt im notariellen Kaufvertrag, die das Finanzamt grundsätzlich übernehmen muss, solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Fehlt sie, rechnet das Finanzamt häufig mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, deren Ergebnis Sie mit einem Gutachten widerlegen können.

Warum die Aufteilung so viel Gewicht hat

Der Gebäudeanteil bestimmt die AfA über Jahrzehnte. Ausgedachtes Beispiel: Kaufpreis 300.000 Euro, Baujahr 1995, 2 Prozent AfA. Bei 80 Prozent Gebäudeanteil sind das 4.800 Euro AfA pro Jahr, bei 60 Prozent nur 3.600 Euro. Über 30 Jahre ergibt der Unterschied 36.000 Euro Werbungskosten.

Der Anteil wirkt außerdem auf die 15-Prozent-Grenze für Renovierungen nach dem Kauf, die ebenfalls an den Gebäudekosten gemessen wird.

Weg 1: Aufteilung im Kaufvertrag

Käufer und Verkäufer können im Vertrag festlegen, welcher Teil des Preises auf Gebäude und Boden entfällt. Dem Verkäufer ist das in der Regel gleichgültig, deshalb lässt sich das gut verhandeln.

Nach der Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14) ist eine solche Vereinbarung grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen. Das Finanzamt darf nur abweichen, wenn die Aufteilung nur zum Schein getroffen wurde oder die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist.

Damit die Aufteilung trägt:

• Sie sollte sich an nachvollziehbaren Werten orientieren, etwa am Bodenrichtwert und am Zustand des Gebäudes.
• Ein Gebäudeanteil, der den Bodenwert praktisch auf null drückt, lädt zur Prüfung ein.
• Hilfreich ist eine kurze Begründung oder Berechnung in den Unterlagen, die Sie dem Finanzamt auf Nachfrage vorlegen können.

Weg 2: Die Arbeitshilfe des BMF

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Aufteilung bereit. Sie arbeitet mit einem vereinfachten Sachwertverfahren: Bodenrichtwert mal Fläche für den Boden, pauschalierte Herstellungskosten nach Gebäudeart und Alter für das Gebäude. Der Kaufpreis wird dann im Verhältnis dieser beiden Werte aufgeteilt.

Das Problem: In Großstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten ergibt die Arbeitshilfe oft sehr niedrige Gebäudeanteile, gerade bei Eigentumswohnungen in Altbauten. Der BFH hat mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) entschieden, dass die Arbeitshilfe eine streitige Aufteilung nicht verbindlich klärt, weil sie unter anderem die Ertragswerte und die Lage der Wohnung nicht ausreichend erfasst. Das Finanzgericht hat dann in der Regel ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Weg 3: Gutachten

Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen, das den Wert von Boden und Gebäude getrennt ausweist, ist das stärkste Beweismittel. Es lohnt sich vor allem, wenn:

• der Kaufvertrag keine Aufteilung enthält,
• die Arbeitshilfe einen auffallend niedrigen Gebäudeanteil ergibt,
• der Kaufpreis hoch ist, sodass sich die Kosten des Gutachtens über die höhere AfA amortisieren.

Weniger sinnvoll ist es bei günstigen Objekten oder wenn die Arbeitshilfe schon ein plausibles Ergebnis liefert.

Der richtige Zeitpunkt

Am meisten erreichen Sie vor dem Notartermin. Eine Aufteilung im Vertrag kostet nichts außer einer Abstimmung mit dem Verkäufer und dem Notar. Nachträglich bleibt nur, gegen eine Schätzung des Finanzamts Einspruch einzulegen und Ihre eigene Berechnung zu belegen.

Achten Sie dabei auf Nebenposten, die nicht in die Gebäude-AfA gehören: Eine mitverkaufte Einbauküche oder Möbel sollten getrennt ausgewiesen werden. Sie werden eigenständig abgeschrieben (Einbauküche abschreiben) und unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, wenn der Preis angemessen ist.

Häufige Fehler

• Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) werden vollständig dem Gebäude zugerechnet. Richtig ist die Aufteilung im selben Verhältnis wie der Kaufpreis.
• Der Bodenrichtwert wird ohne Anpassung übernommen, obwohl das Grundstück vom Richtwertgrundstück erheblich abweicht.
• Bei Eigentumswohnungen wird der Bodenanteil nach Fläche statt nach Miteigentumsanteil berechnet.

Rechtsstand: BFH IX R 12/14 und IX R 26/19, BMF-Arbeitshilfe in der zum 04.11.2026 veröffentlichten Fassung. Für eine belastbare Aufteilung ist die Abstimmung mit Ihrer Steuerberatung sinnvoll; die Darstellung ersetzt sie nicht.