Ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt sich, wenn Ihr vermietetes Gebäude tatsächlich deutlich kürzer nutzbar ist als die 33, 40 oder 50 Jahre, die das Gesetz bei der linearen AfA unterstellt. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dürfen Sie dann die AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen, müssen diese aber nachweisen. Wirtschaftlich interessant ist das vor allem bei älteren, wenig modernisierten Gebäuden mit hohem Gebäudeanteil am Kaufpreis. Bei Neubauten oder kernsanierten Häusern bringt es in der Regel nichts.

Wie sich die AfA durch eine kürzere Nutzungsdauer ändert

Die AfA-Sätze in § 7 Abs. 4 EStG beruhen auf festen Annahmen zur Nutzungsdauer. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, verteilt sich derselbe Betrag auf weniger Jahre.

Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Gebäudeanteil 200.000 Euro, Baujahr 1970, gesetzliche AfA 2 Prozent, also 4.000 Euro pro Jahr. Ergibt ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren, steigt die AfA auf 8.000 Euro pro Jahr. Über den gesamten Zeitraum wird nicht mehr abgeschrieben, nur schneller. Der Vorteil liegt im früheren Steuereffekt.

Was der Nachweis leisten muss

Das Gesetz sagt nicht, wie der Nachweis zu führen ist. Die Rechtsprechung hat das konkretisiert:

  • Nach dem BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) kann sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist ein mögliches, aber nicht das einzige Mittel.
  • Die Finanzverwaltung hat in einem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 strengere Anforderungen formuliert, unter anderem zur Qualifikation des Gutachters.
  • Der BFH hat mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) entschieden, dass ein Gutachten nicht zwingend von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen muss. Auch die Modelle der Immobilienwertermittlungsverordnung sind nicht zwingend.

Wie die Finanzverwaltung diese Urteile in der Praxis umsetzt, sollten Sie vor einer Beauftragung aktuell prüfen lassen. Die Linie war in den letzten Jahren in Bewegung.

Wann ein Gutachten überzeugend ist

Überzeugend ist ein Gutachten, das sich mit dem konkreten Gebäude beschäftigt: Bausubstanz, Zustand von Dach, Fassade, Leitungen und Tragwerk, durchgeführte und ausgebliebene Modernisierungen, Schäden. Die Restnutzungsdauer wird daraus nachvollziehbar abgeleitet.

Schwach sind Gutachten, die nur mit Tabellenwerten und Alter rechnen, das Gebäude kaum oder gar nicht besichtigt haben oder eine Restnutzungsdauer ergeben, die mit dem tatsächlichen Zustand nicht zusammenpasst. Wer eine gepflegte Wohnung zu marktüblicher Miete vermietet, aber eine Restnutzungsdauer von 15 Jahren behauptet, erzeugt einen Widerspruch.

Wann es sich lohnt und wann nicht

Es lohnt sich eher, wenn:

  • das Gebäude alt ist und in den letzten Jahrzehnten wenig modernisiert wurde,
  • der Gebäudeanteil am Kaufpreis hoch ist, sodass die AfA spürbar steigt,
  • Ihr Grenzsteuersatz hoch ist,
  • noch viele Jahre der Abschreibung vor Ihnen liegen.

Es lohnt sich eher nicht, wenn:

  • das Gebäude neu oder umfassend saniert ist,
  • der Gebäudeanteil klein ist, etwa bei teurem Bauland,
  • Sie in absehbarer Zeit innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen wollen, weil die höhere AfA den steuerpflichtigen Gewinn erhöht,
  • geplante Sanierungen die Restnutzungsdauer ohnehin verlängern würden.

Rechnen Sie die Kosten des Gutachtens gegen die erwartete Steuerersparnis in den ersten Jahren. Der Effekt hängt stark von der Kaufpreisaufteilung ab: Ein Gutachten auf einen zu klein angesetzten Gebäudeanteil bringt wenig.

Fallstricke

Spätere Sanierung. Führt eine umfangreiche Sanierung zu nachträglichen Herstellungskosten, kann sich die Restnutzungsdauer verlängern. Dann ist die AfA neu zu bemessen.

Spätere Modernisierung als Widerspruch. Wer erst eine kurze Restnutzungsdauer geltend macht und wenige Jahre später aufwendig modernisiert, sollte das Gutachten im Lichte dieser Pläne erstellen lassen.

Seriosität des Anbieters. Der Markt für solche Gutachten ist gewachsen. Achten Sie auf Qualifikation, eine Besichtigung vor Ort und darauf, dass kein bestimmtes Ergebnis versprochen wird.

Rechtsstand: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, BFH IX R 25/19 und IX R 14/23, BMF-Schreiben vom 22.02.2023, Stand 04.11.2026. Ob ein Gutachten in Ihrem Fall die Kosten wert ist, sollten Sie vorab mit Ihrer Steuerberatung klären; dieser Überblick nimmt Ihnen diese Prüfung nicht ab.