Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Liegen zwischen dem Kaufvertrag und dem Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Bei vermieteten Objekten erhöht die bereits genutzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert. Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen hilft Vermietern in der Regel nicht.

Wie die zehn Jahre gezählt werden

Die Frist beginnt mit dem Tag Ihres notariellen Kaufvertrags und endet mit dem Tag des notariellen Verkaufsvertrags. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung spielen für die Frist keine Rolle. Wer am 15. März 2016 gekauft hat, kann ab dem 16. März 2026 steuerfrei verkaufen.

Ein häufiger Irrtum: Man beurkundet den Verkauf kurz vor Fristende und vereinbart die Übergabe für die Zeit danach, in der Annahme, die Übergabe sei maßgeblich. Das reicht nicht, denn es zählt das Datum des Vertrags. Auch ein bindendes Angebot oder ein Vorvertrag kann bereits als Veräußerung gelten. Planen Sie lieber mit ein paar Wochen Puffer.

Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird

Der Gewinn ergibt sich nach § 23 Abs. 3 EStG so:

Position Rechenzeichen
Verkaufspreis
Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten) minus
nachträgliche Herstellungskosten minus
in Anspruch genommene AfA und Sonderabschreibungen plus
Veräußerungskosten, etwa die Maklerprovision des Verkäufers minus
Veräußerungsgewinn =

Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Kauf 2019 für 200.000 Euro inklusive Nebenkosten, davon 160.000 Euro Gebäudeanteil. Bis zum Verkauf 2026 wurden bei 2 Prozent rund 22.400 Euro AfA genutzt (Übergabe im Januar 2019 angenommen). Verkaufspreis 240.000 Euro, Verkaufskosten 8.000 Euro.

Gewinn: 240.000 − 200.000 + 22.400 − 8.000 = 54.400 Euro. Ohne die AfA-Korrektur wären es 32.000 Euro. Die Abschreibung, die in den Vorjahren Steuern gespart hat, wird hier also teilweise wieder eingeholt.

Die Freigrenze von 1.000 Euro

Seit 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro im Kalenderjahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Es handelt sich nicht um einen Freibetrag: Liegt der Gewinn bei 1.000 Euro oder darüber, ist er in voller Höhe steuerpflichtig. Bei Immobilienverkäufen ist die Grenze deshalb selten hilfreich.

Was Vermieter häufig übersehen

Eigennutzung schützt nicht automatisch. Die Ausnahme nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG greift nur, wenn Sie die Wohnung zuvor selbst bewohnt haben, und zwar im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren oder durchgehend seit dem Kauf. Wie das genau zu verstehen ist und wann ein Umzug in die frühere Mietwohnung hilft, steht unter Spekulationsfrist bei Eigennutzung.

Teilverkäufe und Aufteilung. Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilt und einzeln verkauft, verkauft jeweils innerhalb der für das Haus laufenden Frist. Die Aufteilung setzt keine neue Frist in Gang.

Gewerblicher Grundstückshandel. Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte kauft und verkauft, kann gewerblich tätig werden. Die Finanzverwaltung orientiert sich dabei an der sogenannten Drei-Objekt-Grenze: mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb verkauft. Dann können auch Verkäufe nach zehn Jahren steuerpflichtig werden, zusätzlich mit Gewerbesteuer. Die Grenze ist eine Faustregel; im Einzelfall kann auch schon weniger reichen.

Verluste. Ein Verlust aus einem Verkauf innerhalb der Frist lässt sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen (§ 23 Abs. 3 Sätze 7 und 8 EStG). Er wird festgestellt und kann in Folgejahre vorgetragen werden.

Fristberechnung an drei Beispielen

Die Daten sind frei gewählt. Für das Fristende zählt jeweils das Datum des notariellen Vertrags:

Fall Kaufvertrag Verkaufsvertrag Ergebnis
Wohnung gekauft und vermietet 20.06.2016 15.06.2026 innerhalb der Frist, Gewinn steuerpflichtig
dieselbe Wohnung, später verkauft 20.06.2016 22.06.2026 Frist abgelaufen, steuerfrei
geerbte Wohnung, Erblasser kaufte 2019 03.04.2019 (Erblasser) 10.09.2026 (Erbe) innerhalb der Frist, Gewinn beim Erben steuerpflichtig

Im ersten Fall fehlen nur wenige Tage. Gerade bei einem Verkauf kurz vor Fristende lohnt es sich, den Notartermin bewusst zu legen und das Datum des eigenen Kaufvertrags vorher aus den Unterlagen herauszusuchen.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, hat sie nicht selbst angeschafft. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG rechnet Ihnen deshalb die Anschaffung des Vorgängers zu: dessen Datum und dessen Anschaffungskosten. Hat die Mutter die Wohnung vor 2016 gekauft, können Sie in der Regel sofort steuerfrei verkaufen. Liegt ihr Kauf weniger als zehn Jahre zurück, läuft die Restfrist bei Ihnen weiter.

Bei teilentgeltlichen Übertragungen, etwa wenn Sie bei einer Schenkung die Restschuld übernehmen oder Geschwister ausgleichen, gilt der entgeltliche Teil als neue Anschaffung mit eigener Frist. Das passiert öfter, als viele denken, und gehört vor einer Übertragung geklärt.

Wie hoch die Steuer ausfallen kann

Der Gewinn wird zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, dazu kommen Solidaritätszuschlag, soweit er bei Ihnen anfällt, und gegebenenfalls Kirchensteuer. Eine pauschale Spekulationssteuer gibt es nicht. Weil ein großer Gewinn in einem einzigen Jahr anfällt, rückt er häufig in eine hohe Progressionsstufe.

Rechnerisches Beispiel mit dem Gewinn von oben: Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent auf den gesamten Gewinn von 54.400 Euro lägen allein die Einkommensteuer bei rund 22.800 Euro. Die tatsächliche Steuer hängt von Ihren übrigen Einkünften im Verkaufsjahr ab und kann deutlich darunter liegen.

Wo der Gewinn in der Steuererklärung steht

Ein Gewinn oder Verlust aus einem Verkauf innerhalb der Frist gehört nicht in die Anlage V, sondern in die Anlage SO zu den privaten Veräußerungsgeschäften. Dort tragen Sie Anschaffungs- und Verkaufsdatum, Veräußerungspreis, Anschaffungskosten, die abgezogene AfA und die Veräußerungskosten ein. Für das Verkaufsjahr selbst laufen in der Anlage V noch die Mieteinnahmen und Werbungskosten bis zum Übergang an den Käufer, einschließlich der AfA für die Monate bis zur Übergabe.

Checkliste vor dem Verkauf

  • Datum des eigenen Kaufvertrags (bei Erbschaft: des Vorgängers) aus der Urkunde entnommen
  • Fristende berechnet und Puffer für den Notartermin eingeplant
  • Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten belegt
  • genutzte AfA aus den bisherigen Steuerbescheiden zusammengestellt
  • Eigennutzung in den letzten Jahren geprüft, falls relevant
  • Zahl der Verkäufe der letzten Jahre im Blick (gewerblicher Grundstückshandel)

Fristende und verbleibende Tage überschlagen Sie mit dem Spekulationsfrist-Rechner. Die bisher genutzte AfA, die den Gewinn erhöht, lässt sich mit dem AfA-Rechner nachvollziehen.

Lohnt es sich, bis nach Fristende zu warten?

Häufig ja, aber nicht immer. Warten lohnt sich, wenn nur noch wenige Monate fehlen und die Immobilie stabil vermietet ist. Es lohnt sich weniger, wenn ein Käufer jetzt einen deutlich besseren Preis zahlt, als Sie später erwarten, wenn eine teure Sanierung bevorsteht oder wenn der Gewinn ohnehin gering ist. Rechnen Sie die Steuerlast mit dem tatsächlichen Gewinn durch, statt nur auf die Frist zu schauen.

Vor einem Verkauf hilft es außerdem, den realistischen Marktwert zu kennen, um die Steuerlast überhaupt beziffern zu können.

Rechtsstand: § 23 EStG, Freigrenze nach Wachstumschancengesetz ab 2024, Stand 04.11.2026. Vor einem Verkauf innerhalb der Frist sollten Sie die Steuerfolgen von einer Steuerberatung berechnen lassen; dieser Überblick ist dafür kein Ersatz.