Ja, der Gewinn kann steuerfrei werden, wenn Sie die bisher vermietete Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Bundesfinanzhof verlangt dafür keine vollen 36 Monate, sondern einen zusammenhängenden Zeitraum, der das mittlere Jahr vollständig und die beiden Randjahre zumindest teilweise umfasst. Eine Vermietung innerhalb dieses Zeitraums macht die Steuerbefreiung zunichte.

Die zwei Wege zur Steuerfreiheit trotz kurzer Haltedauer

§ 23 EStG kennt neben dem Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist zwei Ausnahmen:

  1. Die Wohnung wurde zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
  2. Die Wohnung wurde im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Für Vermieter ist nur die zweite Variante interessant. Sie erlaubt, eine vermietete Wohnung durch einen rechtzeitigen Einzug steuerfrei zu stellen, auch wenn sie vorher jahrelang vermietet war.

Wie knapp die Rechnung sein darf

Nach dem Urteil des BFH vom 27.06.2017 (IX R 37/16) reicht es, wenn der Zeitraum der Selbstnutzung zusammenhängend ist und

  • im vorletzten Kalenderjahr vor dem Verkauf irgendwann beginnt,
  • das letzte Kalenderjahr vor dem Verkauf vollständig umfasst,
  • bis in das Verkaufsjahr hineinreicht.

Ausgedachtes Beispiel: Sie ziehen im Dezember 2024 in Ihre frühere Mietwohnung ein, wohnen das ganze Jahr 2025 darin und verkaufen im Januar 2026. Das kann ausreichen. Ein Einzug im Januar 2025 mit Verkauf im Dezember 2026 dagegen nicht, obwohl die Selbstnutzung fast zwei Jahre dauert, weil das Jahr 2024 nicht berührt ist.

Was als Eigennutzung gilt und was nicht

Zählt: Sie wohnen selbst darin, auch mit Familie oder Partner. Auch eine Zweitwohnung oder eine nicht vermietete Ferienwohnung, die Sie selbst nutzen, kann genügen. Ein häusliches Arbeitszimmer in der Wohnung schadet nach dem BFH-Urteil vom 01.03.2021 (IX R 27/19) nicht.

Zählt ebenfalls: die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Anspruch auf Kindergeld oder den Kinderfreibetrag haben.

Zählt nicht:

  • Vermietung, auch an Angehörige und auch zu einer günstigen Miete (Vermietung an Angehörige),
  • unentgeltliche Überlassung an Eltern, Geschwister oder an ein Kind ohne Kindergeldanspruch,
  • eine Untervermietung einzelner Räume während der Selbstnutzung, jedenfalls für diesen Teil.

Leerstand vor dem Verkauf

Ziehen Sie nach der Selbstnutzung aus und steht die Wohnung bis zum Verkauf leer, ist das unschädlich, solange die Selbstnutzung die oben beschriebenen Jahre abdeckt. Riskant ist dagegen eine Zwischenvermietung zwischen Auszug und Verkauf. Sie unterbricht den Zusammenhang und kann den Vorteil kosten.

Steuerliche Nebenwirkungen des Einzugs

Der Einzug beendet die Vermietung. Das hat Folgen, die Sie mit einplanen sollten:

  • Ab dem Einzug gibt es keine Werbungskosten mehr, also keine AfA und keinen Zinsabzug.
  • Nach § 82b EStDV verteilter Erhaltungsaufwand ist mit dem Restbetrag im Jahr der Beendigung abzuziehen (Erhaltungsaufwand verteilen).
  • Renovierungskosten vor dem Einzug sind private Kosten. Kosten nach dem Auszug des Mieters, aber für Schäden aus der Vermietungszeit, können je nach Einzelfall noch als Werbungskosten gelten. Das ist streitanfällig.
  • Eine Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarfs setzt voraus, dass Sie tatsächlich einziehen wollen. Ein Einzug nur zur Steuerersparnis mit anschließendem Verkauf kann mietrechtlich angreifbar sein.

Wann sich der Umweg lohnt

Er lohnt sich, wenn ein hoher Veräußerungsgewinn absehbar ist, Sie ohnehin umziehen wollen und das Mietverhältnis rechtmäßig endet. Er lohnt sich nicht, wenn die zehn Jahre ohnehin bald erreicht sind, wenn Sie für den Einzug Ihre eigene Wohnung teuer aufgeben müssten oder wenn die Kündigung des Mieters rechtlich unsicher ist.

Rechtsstand: § 23 EStG, BFH IX R 37/16 und IX R 27/19, Stand 04.11.2026. Ein geplanter Einzug zur Steuerersparnis gehört vorher auf den Tisch einer Steuerberatung und, bei einer Eigenbedarfskündigung, einer mietrechtlichen Beratung; dieser Artikel ersetzt beides nicht.