Vermieten Sie eine Wohnung an Kinder, Eltern oder andere Angehörige, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nur an, wenn es dem sogenannten Fremdvergleich standhält: Der Vertrag muss so gestaltet sein und so gelebt werden, wie es auch unter fremden Dritten üblich wäre. Dann können Sie AfA, Zinsen und andere Werbungskosten abziehen. Zusätzlich muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete betragen, sonst werden die Werbungskosten unter Umständen gekürzt.

Zwei Prüfungen, die nacheinander laufen

Erste Prüfung: Wird der Vertrag überhaupt anerkannt? Hier geht es um Form und Durchführung. Scheitert der Vertrag am Fremdvergleich, gibt es keine Einkünfte aus Vermietung, und damit auch keine Werbungskosten.

Zweite Prüfung: Ist die Miete hoch genug? Wird der Vertrag anerkannt, entscheidet die Höhe der Miete über den Umfang des Werbungskostenabzugs. Das ist die Regel des § 21 Abs. 2 EStG, ausführlich unter verbilligte Vermietung.

Die beiden Prüfungen werden oft vermischt. Eine günstige Miete allein macht den Vertrag nicht unwirksam. Ein fehlerhaft durchgeführter Vertrag wird aber auch durch eine marktübliche Miete nicht gerettet.

Was der Fremdvergleich verlangt

Die Finanzverwaltung und der BFH schauen vor allem auf die Hauptpflichten:

  • Klare Vereinbarung über die Mietsache, die Höhe der Miete und die Nebenkosten.
  • Tatsächliche Zahlung, regelmäßig und nachvollziehbar, am besten per Dauerauftrag von einem Konto des Mieters.
  • Abrechnung der Nebenkosten, wenn Vorauszahlungen vereinbart sind.
  • Übergabe der Wohnung an den Mieter zur eigenen Nutzung.

Einzelne Abweichungen, etwa eine verspätete Nebenkostenabrechnung, machen den Vertrag nicht automatisch unwirksam. Es kommt auf das Gesamtbild an. Je mehr Lücken, desto eher kippt es.

Typische Schwachstellen

Miete wird verrechnet statt gezahlt. Etwa mit einem Darlehen, das die Eltern dem Kind gegeben haben. Das ist nicht per se unzulässig, aber schwer nachzuweisen.

Der Mieter wohnt nicht allein. Wenn die Eltern die vermietete Wohnung im eigenen Haus weiter mitbenutzen, spricht das gegen eine echte Überlassung.

Rückfluss der Miete. Überweist der Vermieter dem Mieter monatlich einen Betrag in ähnlicher Höhe zurück, sieht das Finanzamt keine ernsthafte Mietzahlung.

Mietvertrag nur auf dem Papier. Wenn erst bei der Steuererklärung ein Vertrag aufgesetzt wird, nachdem das Kind schon jahrelang dort wohnt.

Sonderfall: Vermietung an das eigene Kind

Der BFH hat entschieden, dass es grundsätzlich kein Gestaltungsmissbrauch ist, wenn Eltern einem unterhaltsberechtigten Kind eine Wohnung vermieten und das Kind die Miete aus dem Barunterhalt zahlt (Urteil vom 19.10.1999, IX R 39/99). Voraussetzung bleibt, dass der Vertrag fremdüblich vereinbart und durchgeführt wird.

Steuerlich ist zu bedenken: Eine vermietete Wohnung gilt nicht als selbst genutzt. Wollen Sie die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerfrei verkaufen, hilft die Vermietung an das Kind nicht. Eine unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, zählt dagegen als eigene Wohnnutzung (Spekulationsfrist bei Eigennutzung). Beides zugleich geht nicht. Sie müssen sich zwischen Werbungskostenabzug und Steuerfreiheit beim Verkauf entscheiden.

Grenzen: Missbrauch nach § 42 AO

Nicht anerkannt werden Konstruktionen, die wirtschaftlich keinen Sinn ergeben außer der Steuerersparnis. Klassiker sind die Überkreuzvermietung (zwei Eigentümer vermieten sich gegenseitig ihre gleichwertigen Wohnungen) und die Vermietung an Angehörige, die im Gegenzug ihre eigene Wohnung an den Vermieter vermieten.

Checkliste vor dem Einzug

  1. Schriftlichen Mietvertrag wie mit einem Fremden abschließen, mit Miete, Nebenkosten, Kaution, Laufzeit.
  2. Miete am Mietspiegel messen und mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete ansetzen, mit Abstand zur Grenze.
  3. Zahlungen über ein eigenes Konto des Mieters laufen lassen.
  4. Nebenkosten jährlich abrechnen und Nachzahlungen einfordern.
  5. Unterlagen so aufbewahren, dass ein Dritter das Mietverhältnis nachvollziehen kann.

Rechtsstand: § 21 Abs. 2 EStG, § 42 AO, BFH IX R 39/99, Stand 04.11.2026. Ob Ihr Vertrag dem Fremdvergleich standhält, kann eine Steuerberatung am konkreten Vertrag beurteilen; ein allgemeiner Text wie dieser kann das nicht.