Als Vermieter können Sie alle Aufwendungen als Werbungskosten absetzen, die durch die Vermietung veranlasst sind (§ 9 EStG in Verbindung mit § 21 EStG). Dazu gehören vor allem die Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung und Fahrtkosten zum Objekt. Nicht absetzbar sind die Tilgung, Kosten der privaten Lebensführung und der Wert Ihrer eigenen Arbeitszeit. Entscheidend ist der Zusammenhang mit der Vermietung, nicht die Art der Ausgabe.
Die großen Posten
Gebäude-AfA. Meist der größte Einzelposten, weil er Jahr für Jahr wiederkehrt, ohne dass Geld fließt. Die Höhe hängt vom Gebäudeanteil am Kaufpreis und vom Baujahr ab (AfA bei Immobilien).
Schuldzinsen. Die Zinsen für das Darlehen, mit dem Sie die vermietete Immobilie gekauft oder saniert haben. Dazu kommen Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren, Disagio im marktüblichen Rahmen und die Kosten der Grundschuldbestellung. Die Tilgung zählt nicht.
Ein Detail mit Folgen: Haben Sie eine selbst genutzte und eine vermietete Immobilie, lohnt es sich, Darlehen gezielt der vermieteten zuzuordnen. Das Finanzamt erkennt den Zinsabzug an, wenn das Darlehen nachweisbar für die vermietete Immobilie verwendet wurde. Eine nachträgliche Umdeutung funktioniert in der Regel nicht.
Erhaltungsaufwand. Reparaturen und Erneuerungen, sofort oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt (sofort oder verteilen). In den ersten drei Jahren nach dem Kauf greift die 15-Prozent-Grenze.
Laufende Kosten
Die meisten laufenden Kosten der Immobilie sind Werbungskosten, unabhängig davon, ob Sie sie auf den Mieter umlegen. Wer umlegt, versteuert die Umlage als Einnahme und zieht die Kosten wieder ab:
- Grundsteuer,
- Gebäude-, Haftpflicht- und Elementarversicherung,
- Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung, Schornsteinfeger,
- Hausstrom, Hausmeister, Gartenpflege,
- Hausgeld bei Eigentumswohnungen, aber ohne die Zuführung zur Erhaltungsrücklage,
- Hausverwaltung und Mietverwaltung,
- Kontoführungsgebühren für das Mietkonto.
Die kleinen, oft vergessenen Posten
Fahrtkosten. Fahrten zur vermieteten Wohnung für Besichtigungen, Übergaben, Handwerkertermine oder Ablesungen. Fahren Sie nur gelegentlich hin, rechnen Sie nach Reisekostengrundsätzen pro gefahrenem Kilometer ab. Suchen Sie das Objekt regelmäßig und häufig auf, kann es nach dem BFH-Urteil vom 01.12.2015 (IX R 18/15) als erste Tätigkeitsstätte gelten; dann gilt nur die Entfernungspauschale.
Steuerberatungskosten. Der Anteil, der auf die Anlage V entfällt.
Inserate und Mietersuche. Kosten für Portale, Fotos, Bonitätsauskünfte. Seit dem Bestellerprinzip zahlen Vermieter auch die Maklerprovision bei der Vermietung, wenn sie den Makler beauftragt haben; sie ist dann Werbungskosten.
Rechtskosten. Anwalt und Gericht in Mietstreitigkeiten, Mitgliedsbeitrag für einen Vermieterverein.
Arbeitsmittel und Büro. Anteilige Kosten für Telefon, Porto, Software zur Verwaltung. Ein häusliches Arbeitszimmer wird nur in seltenen Fällen anerkannt, weil die Vermietung einer einzelnen Wohnung kaum den Mittelpunkt der Tätigkeit bildet.
Vor und nach der Vermietung
Vorab-Werbungskosten. Kosten, die anfallen, bevor der erste Mieter einzieht, etwa Zinsen während der Sanierung, Fahrten zur Besichtigung beim Kauf oder Renovierung vor dem Erstbezug. Voraussetzung ist eine erkennbare Vermietungsabsicht.
Leerstand. Auch während eines Leerstands laufen Werbungskosten weiter, wenn Sie sich nachweisbar um einen Mieter bemühen. Dokumentieren Sie Inserate und Anfragen. Bei langem Leerstand ohne Bemühungen oder bei einer gleichzeitig angebotenen Verkaufsoption kann die Vermietungsabsicht in Zweifel stehen.
Nach dem Verkauf. Schuldzinsen, die nach einem Verkauf weiterlaufen, können unter Umständen nachträgliche Werbungskosten sein, wenn der Verkaufserlös nicht zur Tilgung reicht. Das ist ein Fall für die Einzelprüfung.
Sofort, verteilt oder über die AfA: drei Wege der Absetzung
Nicht jede Ausgabe wirkt im selben Jahr. Für die Planung hilft diese Einteilung:
| Wirkung | typische Ausgaben | Grundlage |
|---|---|---|
| sofort im Jahr der Zahlung | Zinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Fahrtkosten, kleinere Reparaturen | § 9 EStG, Zufluss-Abfluss nach § 11 EStG |
| auf Wunsch verteilt auf zwei bis fünf Jahre | größerer Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden | § 82b EStDV |
| über viele Jahre als Abschreibung | Gebäudeanteil von Kaufpreis und Nebenkosten, Herstellungskosten, anschaffungsnahe Aufwendungen | § 7 EStG, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG |
| gesondert abgeschrieben | Einbauküche, mitverkaufte Möbel | § 7 Abs. 1 EStG |
| gar nicht | Tilgung, Grund und Boden, private Lebensführung | – |
Kaufnebenkosten: was mit Grunderwerbsteuer, Notar und Makler passiert
Beim Kauf fallen Kosten an, die sich wie Werbungskosten anfühlen, steuerlich aber Anschaffungskosten sind. Wichtig ist, sie sauber zu trennen:
- Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbucheintragung des Eigentums und eine vom Käufer gezahlte Maklerprovision. Sie werden im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Boden verteilt. Der Gebäudeanteil erhöht die Bemessungsgrundlage der AfA.
- Finanzierungskosten: Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, Bearbeitungsgebühren der Bank und Bereitstellungszinsen. Sie sind sofort abziehbare Werbungskosten.
Ausgedachtes Beispiel: Notar und Grundbuch kosten insgesamt 4.500 Euro, davon entfallen laut Rechnung 1.200 Euro auf die Grundschuld. Diese 1.200 Euro setzen Sie im Kaufjahr ab, die übrigen 3.300 Euro gehören zu den Anschaffungskosten. Lassen Sie sich die Rechnungen deshalb getrennt ausweisen. Einen Überschlag der Kaufnebenkosten liefert der Kaufnebenkosten-Rechner, die daraus folgende jährliche Abschreibung der AfA-Rechner.
Ein Vermietungsjahr in Zahlen
Wie die Posten zusammenwirken, zeigt ein frei gewähltes Jahr einer vermieteten Eigentumswohnung:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaltmiete | 9.600 € |
| Umlagen und Vorauszahlungen des Mieters | 2.400 € |
| Einnahmen | 12.000 € |
| AfA | −4.000 € |
| Schuldzinsen | −4.900 € |
| umlagefähige Betriebskosten (Hausgeld-Anteil, Grundsteuer) | −2.400 € |
| nicht umlagefähiges Hausgeld ohne Rücklagenzuführung | −600 € |
| kleinere Reparatur | −350 € |
| Fahrtkosten, Kontoführung, anteilige Steuerberatung | −250 € |
| Ergebnis aus Vermietung | −500 € |
Obwohl auf dem Konto möglicherweise ein kleiner Überschuss steht, weist die Steuererklärung einen Verlust aus, weil die AfA ohne Zahlung abgezogen wird und die Tilgung nicht zählt. Dieser Verlust mindert Ihre übrigen Einkünfte. Wie das zusammenhängt, erklärt die Seite zu den Verlusten aus Vermietung.
Grenzfälle, die oft diskutiert werden
Gemischt genutzte Häuser. Bewohnen Sie eine Wohnung im eigenen Haus selbst, sind Kosten für das ganze Gebäude nur anteilig abziehbar. Üblich ist die Aufteilung nach Wohnfläche. Kosten, die nur die vermietete Wohnung betreffen, etwa eine neue Küche dort, sind voll abziehbar.
Zinsen nach Umschuldung. Lösen Sie ein Darlehen für die vermietete Wohnung durch ein neues ab, bleiben die Zinsen abziehbar, soweit das neue Darlehen der Ablösung dient. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann je nach Anlass Werbungskosten sein, etwa wenn sie für eine Umschuldung im Rahmen der weiter laufenden Vermietung anfällt; fällt sie wegen eines Verkaufs an, ist sie dem Verkauf zuzuordnen.
Kosten für ein Vermietungskonto und Software. Abziehbar, soweit sie der Vermietung dienen. Wird ein Konto auch privat genutzt, schätzen Sie den beruflichen Anteil plausibel.
Belege richtig sammeln
Werbungskosten müssen Sie auf Verlangen nachweisen. Praktisch bewährt hat sich ein eigenes Konto für die Vermietung, über das Mieten und Kosten laufen, und ein Ordner (digital oder auf Papier) je Jahr. Für Fahrten genügt ein einfaches Protokoll mit Datum, Anlass und Kilometern. Wer erst bei der Steuererklärung anfängt zu suchen, vergisst oft die kleinen Posten.
Was nicht absetzbar ist
- Tilgung des Darlehens,
- Kaufpreis und Nebenkosten des Grundstücksanteils (nicht abnutzbar),
- Zuführungen zur Erhaltungsrücklage,
- Ihre eigene Arbeitszeit,
- Kosten, die auf selbst genutzte Teile entfallen,
- Aufwendungen bei Vermietung ohne Einkunftserzielungsabsicht.
Wird verbilligt an Angehörige vermietet, sind die Werbungskosten unter Umständen nur anteilig abziehbar (verbilligte Vermietung).
Rechtsstand: §§ 9, 21 EStG, Stand 04.11.2026. Ob ein Grenzfall bei Ihnen anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt nach den Umständen des Einzelfalls; bei Zweifeln hilft eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater weiter, dieser Text nicht.