Ja. Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden im selben Jahr mit Ihren anderen Einkünften verrechnet, also auch mit Ihrem Gehalt (§ 2 Abs. 3 EStG). Das senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen und führt zu einer Steuererstattung. Bleibt ein Rest, wird er nach § 10d EStG in Vorjahre zurückgetragen oder in Folgejahre vorgetragen. Voraussetzung ist, dass Sie auf Dauer einen Überschuss erzielen wollen; sonst sieht das Finanzamt Liebhaberei.

Wie ein Vermietungsverlust entsteht

Ein Verlust heißt nicht, dass die Vermietung Geld kostet. Typischerweise entsteht er, weil Werbungskosten abgezogen werden, die nicht oder nicht in diesem Jahr als Geld abfließen:

  • die AfA, die ohne Zahlung jedes Jahr wirkt,
  • hohe Zinsen in den ersten Jahren nach einer Finanzierung,
  • ein großer Erhaltungsaufwand, der in einem Jahr abgezogen wird,
  • Sonderabschreibungen wie nach § 7b EStG.

Die Tilgung dagegen ist kein Aufwand. Eine Wohnung kann also einen steuerlichen Verlust ausweisen und gleichzeitig monatlich Geld kosten, weil die Tilgung aus eigener Tasche gezahlt wird. Beides ist auseinanderzuhalten.

Verrechnung im selben Jahr

Alle Einkünfte eines Jahres werden zu einer Summe zusammengefasst. Negative Einkünfte aus Vermietung mindern dabei positive Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, aus Gewerbebetrieb oder aus Renten. Bei zusammenveranlagten Ehepaaren wird auch zwischen den Ehegatten verrechnet.

Ausgedachtes Beispiel: Gehalt nach Abzügen 60.000 Euro, Vermietungsverlust 8.000 Euro. Zu versteuern sind dann 52.000 Euro. Die Erstattung entspricht ungefähr dem Verlust mal Ihrem Grenzsteuersatz.

Ausnahmen: Kapitalerträge mit Abgeltungsteuer und Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften laufen in eigenen Töpfen. Ein Vermietungsverlust mindert keine Kapitalerträge, die bereits der Abgeltungsteuer unterliegen.

Den Vorteil schon unterjährig nutzen

Als Arbeitnehmer müssen Sie nicht bis zur Steuererklärung warten. Mit einem Antrag auf Lohnsteuerermäßigung können Sie nach § 39a EStG einen Freibetrag für die erwarteten negativen Einkünfte aus Vermietung eintragen lassen. Ihr Arbeitgeber zieht dann monatlich weniger Lohnsteuer ab.

Für ein neu angeschafftes oder fertiggestelltes Gebäude berücksichtigt das Finanzamt die negativen Einkünfte dabei erst ab dem Kalenderjahr, das auf die Anschaffung oder Fertigstellung folgt (§ 37 Abs. 3 EStG, auf den § 39a verweist). Bei bestehenden Objekten sollten Sie Ihre Schätzung realistisch halten. Ein zu hoher Freibetrag führt zur Nachzahlung mit der Steuererklärung, und mit Freibetrag sind Sie zur Abgabe der Erklärung verpflichtet.

Verlustrücktrag und Verlustvortrag

Reicht die Summe Ihrer übrigen Einkünfte nicht aus, wird der verbleibende Verlust nach § 10d EStG zuerst in die Vorjahre zurückgetragen. Auf Antrag können Sie den Rücktrag ganz oder teilweise ausschließen, etwa wenn er in einem Vorjahr mit niedrigem Steuersatz verpuffen würde. Was übrig bleibt, wird festgestellt und in künftige Jahre vorgetragen.

Wann das Finanzamt Verluste nicht anerkennt

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Wohnung unterstellt die Rechtsprechung grundsätzlich eine Einkunftserzielungsabsicht, ohne dass Sie eine Prognose vorlegen müssen. Diese Vermutung gilt nicht oder wird widerlegt, wenn:

  • die Vermietung von vornherein befristet ist, etwa mit festem Verkaufs- oder Einzugsplan,
  • eine Ferienwohnung teilweise selbst genutzt wird,
  • die Miete stark verbilligt ist (verbilligte Vermietung),
  • eine Wohnung jahrelang leer steht, ohne dass ernsthafte Vermietungsbemühungen erkennbar sind,
  • die Finanzierung so gestaltet ist, dass über die gesamte Nutzung kein Überschuss möglich ist.

In diesen Fällen verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose über einen langen Zeitraum. Fällt sie negativ aus, werden die Verluste nicht anerkannt, rückwirkend auch für Vorjahre, wenn die Bescheide noch offen sind.

Was Verluste nicht leisten

Ein Steuervorteil ersetzt keinen tragfähigen Cashflow. Wer eine Immobilie vor allem wegen der Verlustverrechnung kauft, sollte prüfen, ob die Investition ohne die Steuerwirkung trägt. Außerdem erhöhen genutzte Abschreibungen bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist den steuerpflichtigen Gewinn.

Rechtsstand: §§ 2, 10d, 39a EStG, Stand 04.11.2026. Ob ein Freibetrag oder ein Verzicht auf den Rücktrag in Ihrem Fall sinnvoll ist, lässt sich nur mit Ihren Zahlen beantworten; wenden Sie sich dafür an eine Steuerberatung.