Die Sonder-AfA nach § 7b EStG steht Ihnen zu, wenn Sie durch Neubau oder Kauf bis zum Ende des Fertigstellungsjahres neuen Mietwohnraum schaffen, der Bauantrag in einem der beiden begünstigten Zeitfenster gestellt wurde und die Baukosten eine Obergrenze je Quadratmeter nicht überschreiten. Sie dürfen dann vier Jahre lang zusätzlich zur regulären AfA jeweils bis zu 5 Prozent abschreiben. Im Gegenzug muss die Wohnung zehn Jahre lang entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
Zwei Zeitfenster mit unterschiedlichen Regeln
Die Sonder-AfA gab es zunächst für Bauanträge oder Bauanzeigen nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde sie für Anträge nach dem 31.12.2022 neu aufgelegt, das Wachstumschancengesetz hat dieses zweite Fenster bis vor den 01.10.2029 verlängert. Anträge aus dem Jahr 2022 sind nicht begünstigt.
Die Fenster unterscheiden sich in den Zahlen:
| Bauantrag 09/2018 bis 12/2021 | Bauantrag 2023 bis 09/2029 | |
|---|---|---|
| Baukostenobergrenze je m² Wohnfläche | 3.000 € | 5.200 € |
| Maximale Bemessungsgrundlage je m² | 2.000 € | 4.000 € |
| Energiestandard | keine besondere Anforderung | Effizienzhaus-40-Standard mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) |
Für Vorhaben im zweiten Fenster ist die Anforderung an das Gebäude also streng. Das QNG-Siegel muss nachgewiesen werden, ein reiner EH40-Nachweis genügt nicht.
Die Baukostenobergrenze ist ein Fallbeil
Die Obergrenze bezieht sich auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung ohne Grundstück, je Quadratmeter Wohnfläche. Liegen die Kosten auch nur knapp darüber, entfällt die Sonder-AfA vollständig. Es gibt keine anteilige Förderung.
Die zweite Zahl, die Bemessungsgrundlage, wirkt dagegen als Deckel. Kostet die Wohnung im zweiten Fenster zum Beispiel 4.800 Euro je Quadratmeter, liegt sie unter der Obergrenze von 5.200 Euro und ist begünstigt. Die Sonder-AfA berechnet sich aber höchstens aus 4.000 Euro je Quadratmeter.
Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung mit Gebäudekosten von 4.800 Euro je Quadratmeter. Begünstigte Bemessungsgrundlage: 70 × 4.000 = 280.000 Euro. Sonder-AfA je Jahr: 14.000 Euro, vier Jahre lang. Daneben läuft die reguläre AfA auf die vollen Gebäudekosten.
Was „neuer Wohnraum“ bedeutet
Begünstigt sind Baumaßnahmen, die bisher nicht vorhandene Wohnungen schaffen. Das kann ein Neubau sein, aber auch der Ausbau eines Dachgeschosses zu einer neuen Wohnung oder die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnungen. Die Sanierung einer bestehenden Wohnung ist kein neuer Wohnraum.
Kaufen Sie vom Bauträger, muss der Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Eine Wohnung, die im Februar des Folgejahres übergeben wird, ist zu spät.
Die Zehn-Jahres-Bindung
Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Verkaufen Sie vorher oder nutzen Sie die Wohnung selbst, wird die bereits gewährte Sonder-AfA rückgängig gemacht (§ 7b Abs. 4 EStG). Das gilt auch, wenn die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Herstellungskosten in den ersten drei Jahren überschritten wird.
Ein Verkauf zwischen dem zehnten Jahr der Bindung und dem Ende der Spekulationsfrist ist meist kein Thema, weil beide Fristen nahezu zusammenfallen. Wer aber früh verkaufen könnte, sollte die Sonder-AfA nicht als sicheren Vorteil einplanen.
Beihilferecht: die unsichtbare Grenze
Die Sonder-AfA ist eine staatliche Beihilfe und unterliegt den De-minimis-Regeln der EU. Die Summe aller De-minimis-Beihilfen an Sie in einem bestimmten Zeitraum ist begrenzt. Wer bereits andere Förderungen dieser Art erhalten hat, sollte das vor dem Antrag mit der Steuerberatung abgleichen.
Lohnt sich die Sonder-AfA?
Sie lohnt sich, wenn Sie langfristig vermieten wollen, die Baukosten sicher unter der Obergrenze liegen und Ihr Steuersatz in den ersten vier Jahren hoch ist. Sie kann zusammen mit der degressiven AfA genutzt werden, sofern beide Voraussetzungen erfüllt sind. Die hohen Abschreibungen führen häufig zu Verlusten, die mit anderen Einkünften verrechnet werden (Verluste aus Vermietung).
Sie lohnt sich nicht, wenn das Projekt teuer gebaut ist, der Energiestandard nicht sicher erreicht wird oder ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren realistisch ist.
Rechtsstand: § 7b EStG nach Jahressteuergesetz 2022 und Wachstumschancengesetz, Stand 04.11.2026. Die Grenzwerte sollten Sie vor einer Investition mit Ihrer Steuerberatung abgleichen; dieser Text ist keine individuelle Steuerberatung.