Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt es, neu gebaute Wohngebäude jedes Jahr mit 5 Prozent vom jeweiligen Restwert abzuschreiben statt mit einem festen Satz von den ursprünglichen Kosten. Begünstigt sind Gebäude, deren Bau nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 beginnt, sowie Neubauten, die in diesem Zeitraum per Vertrag gekauft und bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft werden. In den ersten Jahren fällt die Abschreibung dadurch deutlich höher aus als bei der linearen AfA.
Woher die Regel kommt
Der Gesetzgeber hat die degressive Gebäude-AfA mit dem Wachstumschancengesetz 2024 wieder eingeführt, um den Wohnungsneubau anzuschieben. Sie steht neben der regulären linearen AfA, die für Neubauten ab 2023 bei 3 Prozent liegt (§ 7 Abs. 4 EStG, siehe wie die AfA funktioniert).
Die Voraussetzungen im Einzelnen
Wohnzwecke. Das Gebäude muss Wohnzwecken dienen. Bei gemischt genutzten Häusern ist nur der Wohnteil begünstigt.
Lage in der EU oder im EWR. Das Objekt muss in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat liegen, für den das EWR-Abkommen gilt.
Zeitpunkt. Bei eigenem Bau zählt der Beginn der Herstellung. Anders als bei der Sonder-AfA kommt es dabei nicht auf den Bauantrag an, sondern auf den Baubeginn, wie er in der Baubeginnsanzeige an die Bauaufsicht genannt ist. Beim Kauf vom Bauträger kommt es auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrags im Zeitraum an, und Sie müssen das Gebäude spätestens bis zum Ende des Jahres seiner Fertigstellung erwerben.
Kein Altbau. Eine Bestandswohnung, die Jahre nach der Fertigstellung weiterverkauft wird, fällt nicht darunter, auch wenn sie neuwertig ist.
So rechnet sich das
Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Die Herstellungskosten eines vermieteten Neubaus (ohne Grundstück) betragen 400.000 Euro, die Fertigstellung liegt im Januar.
| Jahr | Degressiv 5 % vom Restwert | Linear 3 % von 400.000 € |
|---|---|---|
| 1 | 20.000 € | 12.000 € |
| 2 | 19.000 € | 12.000 € |
| 3 | 18.050 € | 12.000 € |
Nach drei Jahren hat die degressive AfA rund 57.000 Euro abgeschrieben, die lineare 36.000 Euro. Der Vorteil schrumpft von Jahr zu Jahr, weil die 5 Prozent auf einen immer kleineren Restwert angewendet werden. Irgendwann liegt die lineare AfA höher. Spätestens dann ist der Wechsel interessant.
Im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung wird die AfA zeitanteilig nach Monaten berechnet. Fällt die Fertigstellung in den November, steht Ihnen im ersten Jahr nur ein Bruchteil der 20.000 Euro zu.
Der Wechsel zur linearen AfA
§ 7 Abs. 5a EStG erlaubt, von der degressiven zur linearen AfA zu wechseln. Danach bemisst sich die AfA nach dem Restwert und der verbleibenden Nutzungsdauer. Zurück geht es nicht mehr.
Wann der richtige Zeitpunkt ist, hängt von Ihren Einkünften ab. Ein hoher Steuersatz in den ersten Jahren spricht dafür, die degressive AfA lange zu nutzen. Planen Sie dagegen, die Wohnung nach zehn Jahren steuerfrei zu verkaufen, verschiebt sich die Rechnung. Lassen Sie sich die Wechseljahre von Ihrer Steuerberatung mit Ihren echten Zahlen durchrechnen.
Wann sich die degressive AfA lohnt und wann nicht
Sie lohnt sich, wenn Sie über mehrere Jahre einen spürbaren persönlichen Steuersatz haben und die Abschreibung gegen andere Einkünfte stellen können, etwa gegen Ihr Gehalt. Auch bei einem längeren Halten der Immobilie bringt der frühe Steuervorteil einen Zins- und Liquiditätseffekt.
Weniger bringt sie, wenn Ihre Einkünfte in den ersten Jahren ohnehin niedrig sind, etwa in einer Elternzeit oder kurz vor dem Ruhestand. Abschreibung, die sich steuerlich kaum auswirkt, ist verschenkt, und der Wechsel zurück ist ausgeschlossen.
Stolpersteine aus der Praxis
- Kaufpreisaufteilung. Wie bei jeder Gebäude-AfA zählt nur der Gebäudeanteil. Bei Bauträgerverträgen ist die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude oft nicht ausgewiesen. Das sollte vor der Unterschrift geklärt sein (Kaufpreisaufteilung).
- Nachweise zum Baubeginn. Halten Sie die Baubeginnsanzeige und deren Eingangsbestätigung bereit. Ein Datum knapp vor dem 01.10.2023 kostet die Förderung.
- Ferienwohnungen. Bei kurzfristiger Vermietung an wechselnde Gäste ist fraglich, ob noch Wohnzwecke vorliegen. Klären Sie das vorab. Bei der Sonder-AfA nach § 7b EStG ist die vorübergehende Beherbergung ausdrücklich ausgeschlossen.
Rechtsstand: § 7 Abs. 5a EStG, eingeführt durch das Wachstumschancengesetz, Stand 04.11.2026. Ob und wie Sie die degressive AfA nutzen, ist eine Einzelfallentscheidung, die eine steuerliche Beratung nicht ersetzt.