Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Versteuert wird nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten wie AfA, Schuldzinsen, Reparaturen und laufende Kosten. Dieser Überschuss wird zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Wie viel Steuer auf 1.000 oder 10.000 Euro Miete entfällt, lässt sich deshalb nicht pauschal sagen.
Warum die Frage „wie viel Steuer auf X Euro Miete“ keine feste Antwort hat
Zwei Größen entscheiden. Erstens, wie viel nach Abzug der Werbungskosten übrig bleibt. Bei einer frisch finanzierten Wohnung fressen Zinsen und AfA einen großen Teil der Miete, oft entsteht in den ersten Jahren sogar ein Verlust. Bei einer schuldenfreien, lange gehaltenen Wohnung bleibt dagegen der größte Teil der Miete als Überschuss.
Zweitens Ihr Grenzsteuersatz, also der Satz, mit dem jeder zusätzliche Euro besteuert wird. Er hängt von Ihrem übrigen Einkommen ab und steigt mit dem Tarif nach § 32a EStG. Dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: 12.000 Euro Jahreskaltmiete, 4.000 Euro Zinsen, 3.000 Euro AfA, 1.500 Euro sonstige Kosten. Überschuss: 3.500 Euro. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 35 Prozent fallen darauf etwa 1.225 Euro Einkommensteuer an, nicht 35 Prozent der 12.000 Euro.
Was zu den Einnahmen gehört
Neben der Kaltmiete zählen Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung, Mieten für Stellplätze und einbehaltene Teile der Kaution. Die Kaution selbst ist keine Einnahme, solange sie treuhänderisch angelegt ist. Wie Sie das in der Erklärung abbilden, steht unter Anlage V ausfüllen.
Für die zeitliche Zuordnung gilt das Zuflussprinzip (§ 11 EStG). Eine Miete gehört in das Jahr, in dem sie auf Ihrem Konto eingeht, mit der Zehn-Tage-Regel für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel.
Wann Sie eine Steuererklärung abgeben müssen
Sind Sie Arbeitnehmer und haben sonst keine Pflicht zur Abgabe, wird eine Erklärung nach § 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG Pflicht, wenn Ihre Nebeneinkünfte, also auch der Überschuss aus Vermietung, mehr als 410 Euro im Jahr betragen. Bis 410 Euro bleiben sie über den Härteausgleich steuerfrei, bis 820 Euro wird die Steuer nach § 70 EStDV gemildert.
Wichtig: Die Grenze bezieht sich auf den Überschuss, nicht auf die Miete. Wer 6.000 Euro Miete einnimmt, aber nach Abzug aller Kosten nur 300 Euro Überschuss hat, liegt darunter. Ausrechnen müssen Sie das trotzdem. Bei Selbstständigen, Rentnern und anderen, die ohnehin eine Erklärung abgeben, gehören die Mieteinkünfte immer hinein.
Vorauszahlungen: die Überraschung im zweiten Jahr
Erzielen Sie dauerhaft Überschüsse, kann das Finanzamt nach § 37 EStG vierteljährliche Einkommensteuer-Vorauszahlungen festsetzen. Das passiert oft mit dem ersten Steuerbescheid, der Mieteinkünfte enthält. Dann kommt eine Nachzahlung für das vergangene Jahr und zugleich die erste Vorauszahlung für das laufende. Planen Sie dafür Liquidität ein.
Sinken die Überschüsse, etwa wegen einer großen Reparatur, können Sie eine Herabsetzung der Vorauszahlungen beantragen.
Umsatzsteuer und Gewerbesteuer
Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit, und private Vermietung ist in der Regel keine gewerbliche Tätigkeit. Anders kann es bei Ferienwohnungen mit hotelähnlichen Leistungen oder bei einem umfangreichen Kauf und Verkauf von Immobilien aussehen.
Lohnt sich Vermieten steuerlich?
Steuern sind selten der Hauptgrund für eine Vermietung, aber sie verschieben die Rechnung. Abschreibung und Zinsen senken den steuerpflichtigen Überschuss, oft auf null oder darunter. Ein Verlust mindert die Steuer auf Ihr Gehalt (Verluste verrechnen). Und nach zehn Jahren ist ein Veräußerungsgewinn bei Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei. Diese Effekte wirken aber nur, solange die Vermietung auf Dauer Überschüsse erwarten lässt. Was genau abziehbar ist, steht unter was Vermieter absetzen können.
Rechtsstand: §§ 11, 21, 32a, 37, 46 EStG, § 70 EStDV, Stand 04.11.2026. Die Zahlen im Beispiel sind ausgedacht; Ihre tatsächliche Steuerlast berechnet eine Steuerberatung oder ein Steuerprogramm, nicht dieser Text.