In die Anlage V tragen Sie für jedes vermietete Objekt dessen Lage, die Einnahmen des Jahres (Kaltmiete, Umlagen, Nachzahlungen) und die Werbungskosten ein, also AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und laufende Kosten. Maßgeblich ist, was im Kalenderjahr tatsächlich geflossen ist (§ 11 EStG). Das Formular rechnet daraus den Überschuss oder Verlust, der zu Ihren übrigen Einkünften hinzukommt. Die meisten Fehler entstehen nicht beim Ausfüllen, sondern bei der Frage, was in welches Jahr gehört.
Bevor Sie anfangen: die Unterlagen
Legen Sie sich für das Jahr zurecht:
- Mietvertrag und Kontoauszüge mit den Mieteingängen,
- die Betriebskostenabrechnung, die Sie dem Mieter erstellt haben, bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Hausgeldabrechnung der Verwaltung,
- Zinsbescheinigung der Bank,
- Rechnungen für Reparaturen und Anschaffungen,
- die AfA-Berechnung aus dem Kaufjahr.
Die Hausgeldabrechnung ist für Wohnungseigentümer das wichtigste Dokument. Sie trennt umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Diese Zuführung ist keine Werbungskosten. Abziehbar wird Ihr Anteil erst, wenn die Gemeinschaft das Geld aus der Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
Teil 1: Angaben zum Objekt
Oben auf der Anlage stehen Adresse, Anschaffungs- oder Fertigstellungsdatum und Wohnfläche. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Angaben zur Einheit hinzu. Die Fläche ist nicht nur Formalie: Bei gemischt genutzten Häusern dient sie als Schlüssel für die Aufteilung der Kosten.
Haben Sie verbilligt an Angehörige vermietet, ist das ebenfalls hier anzugeben. Ab welchem Mietniveau das Folgen hat, steht unter verbilligte Vermietung.
Teil 2: Einnahmen
Hierher gehören:
- die Kaltmieten, die im Jahr eingegangen sind,
- die Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen,
- Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen,
- Mieten für Garagen oder Stellplätze, die mit vermietet sind,
- Erstattungen, etwa aus der Abrechnung der Hausverwaltung.
Die Mietkaution ist keine Einnahme, solange Sie sie nicht mit Forderungen verrechnen. Behalten Sie sie wegen Schäden ein, wird der einbehaltene Teil zur Einnahme.
Bei regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen gilt die Zehn-Tage-Regel (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG): Die Dezembermiete, die am 3. Januar eingeht, gehört noch ins alte Jahr.
Teil 3: Werbungskosten
Die Anlage V gliedert die Werbungskosten in mehrere Blöcke. Inhaltlich gehört dazu:
AfA. Gebäude-AfA nach § 7 EStG und gegebenenfalls Sonderabschreibungen. Mehr dazu unter AfA bei Immobilien.
Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten. Nur die Zinsen, nicht die Tilgung. Gebühren für Grundschuldbestellung und Bereitstellungszinsen gehören ebenfalls hierher.
Erhaltungsaufwand. Entweder sofort oder als Anteil einer Verteilung nach § 82b EStDV. Die Anlage hat eigene Zeilen für beide Fälle (sofort oder verteilen).
Laufende Kosten. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müll, Wasser, Hausstrom, Hausverwaltung, Kontoführung, Fahrtkosten zum Objekt, anteilige Steuerberatungskosten.
Eine ausführlichere Liste mit Grenzfällen finden Sie unter was Vermieter absetzen können.
Das Kaufjahr: die aufwendigste Anlage V
Im ersten Jahr ist die Anlage V am fehleranfälligsten, weil mehrere Einmalposten zusammenkommen. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:
- Übergabedatum festhalten. Ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten laufen Einnahmen, Kosten und AfA. Übergang am 1. September heißt vier Monate AfA.
- Anschaffungskosten zusammenstellen. Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Eigentumserwerb und gegebenenfalls die Maklerprovision.
- Auf Gebäude und Boden aufteilen. Grundlage ist eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung. Der Gebäudeanteil ist die Bemessungsgrundlage der AfA.
- Finanzierungskosten abtrennen. Notar und Grundbuch für die Grundschuld sowie Bankgebühren sind sofort abziehbar und gehören nicht in die AfA.
- Vorab-Werbungskosten sammeln. Zinsen bis zum ersten Mieteingang, Fahrten zu Besichtigungen, Inserate.
- Inventar trennen. Eine mitgekaufte Einbauküche wird gesondert abgeschrieben.
Für die Schritte 2 bis 4 helfen der Kaufnebenkosten-Rechner und der AfA-Rechner. Die Berechnung legen Sie der Erklärung am besten als kurze Aufstellung bei; das Finanzamt fragt im Kaufjahr fast immer danach.
Ein ausgefülltes Jahr im Überblick
Frei gewählte Zahlen für eine Eigentumswohnung im zweiten Vermietungsjahr:
| Bereich der Anlage V | Inhalt | Betrag |
|---|---|---|
| Einnahmen | Kaltmiete 12 × 700 € | 8.400 € |
| Einnahmen | Vorauszahlungen 12 × 180 € | 2.160 € |
| Einnahmen | Nachzahlung des Mieters aus der Vorjahresabrechnung | 120 € |
| Werbungskosten | AfA laut Berechnung aus dem Kaufjahr | 3.600 € |
| Werbungskosten | Schuldzinsen laut Bankbescheinigung | 4.100 € |
| Werbungskosten | Hausgeld ohne Zuführung zur Rücklage | 2.640 € |
| Werbungskosten | Grundsteuer | 260 € |
| Werbungskosten | Reparatur Badarmatur | 180 € |
| Werbungskosten | Fahrten, Konto, Porto | 140 € |
| Ergebnis | Einnahmen minus Werbungskosten | −240 € |
Der kleine Verlust ist typisch für die ersten Jahre einer finanzierten Wohnung. Er wird mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet, wie unter Verluste aus Vermietung beschrieben.
Fristen und Pflicht zur Abgabe
Wer als Arbeitnehmer neben dem Gehalt positive Einkünfte aus Vermietung und anderen Nebeneinkünften von zusammen mehr als 410 Euro hat, ist nach § 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet. Die Erklärung ist grundsätzlich bis zum 31. Juli des Folgejahres abzugeben (§ 149 Abs. 2 AO); wer sich von einer Steuerberatung helfen lässt, hat nach § 149 Abs. 3 AO länger Zeit. Übermittelt wird die Anlage V elektronisch, in der Regel über ELSTER oder ein Steuerprogramm.
Sonderfälle mit eigenen Formularen
Für Ferienwohnungen und einige besondere Konstellationen gibt es ergänzende Anlagen, etwa die Anlage V-FeWo für Ferienwohnungen. Gehört Ihnen die Immobilie gemeinsam mit anderen, etwa als Ehepaar oder in einer Grundstücksgemeinschaft, ist zusätzlich ein Feststellungsverfahren möglich. Bei Ehepaaren mit gemeinsamer Veranlagung genügt meist die gemeinsame Anlage V.
Häufige Beanstandungen des Finanzamts
- Tilgung als Werbungskosten. Nur Zinsen sind abziehbar.
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage abgezogen. Erst die Ausgabe zählt.
- Umlagen vergessen. Wer die Betriebskosten als Werbungskosten abzieht, die Vorauszahlungen der Mieter aber nicht als Einnahmen erfasst, erzeugt einen falschen Verlust.
- Kosten der Selbstnutzung. Renovierungen vor einem eigenen Einzug sind privat.
- Fehlende AfA-Berechnung im Erstjahr. Dann kommt die Rückfrage sicher.
Was in welches Jahr gehört
Die meisten Rückfragen entstehen an der Jahresgrenze. Diese Übersicht hilft bei der Zuordnung:
| Zahlung | Zuordnung |
|---|---|
| Dezembermiete, eingegangen am 5. Januar | altes Jahr, Zehn-Tage-Regel nach § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG |
| Nachzahlung des Mieters aus der Abrechnung des Vorjahres | Jahr des Zahlungseingangs |
| Erstattung an den Mieter aus der Betriebskostenabrechnung | Jahr der Zahlung, als Werbungskosten oder Minderung der Einnahmen |
| Hausgeldnachzahlung an die Eigentümergemeinschaft | Jahr der Zahlung |
| Handwerkerrechnung vom Dezember, bezahlt im Februar | Jahr der Zahlung, also Februar |
| Grundsteuer, vierteljährlich fällig | jeweils im Jahr der Zahlung |
Auch AfA und Erhaltungsaufwand, den Sie nach § 82b EStDV verteilen, haben eigene Regeln: Die AfA folgt nicht dem Geldfluss, sondern läuft jährlich nach der einmal festgelegten Berechnung, und verteilter Erhaltungsaufwand wird in den gewählten Jahren mit dem jeweiligen Anteil eingetragen. Notieren Sie sich deshalb, welche Verteilung Sie gewählt haben.
Selbst machen oder abgeben?
Für eine einzelne, länger vermietete Wohnung ohne Besonderheiten kommen viele Vermieter mit ELSTER oder einem Steuerprogramm gut zurecht. Im Kaufjahr, bei größeren Sanierungen, bei verbilligter Vermietung oder bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist ist die Fehleranfälligkeit deutlich höher.
Stand 04.11.2026; Aufbau und Zeilen der Anlage V ändern sich von Jahr zu Jahr leicht. Die Hinweise ersetzen keine Steuerberatung und keine Prüfung der Formularanleitung des jeweiligen Jahres.