Erhaltungsaufwand, also Kosten für Reparaturen und den Ersatz vorhandener Bauteile, dürfen Sie als Vermieter im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten abziehen. Alternativ erlaubt § 82b EStDV, größeren Erhaltungsaufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen, sofern das Gebäude zum Privatvermögen gehört und überwiegend Wohnzwecken dient. Sofort abziehen ist meist besser, wenn Ihr Steuersatz in diesem Jahr hoch ist; Verteilen lohnt sich, wenn der Aufwand sonst in einem Jahr mit niedrigen Einkünften verpuffen würde.

Was Erhaltungsaufwand ist und was nicht

Erhaltungsaufwand erneuert, was schon da ist, ohne das Gebäude wesentlich zu verbessern oder zu erweitern. Typische Fälle: Dachreparatur, neuer Anstrich, Austausch einer defekten Heizung gegen eine zeitgemäße, Erneuerung von Fenstern im üblichen Standard, Sanierung eines Wasserschadens.

Anders ist es bei Herstellungskosten. Sie liegen vor, wenn etwas Neues entsteht (Anbau, Dachausbau, zusätzlicher Balkon), wenn das Gebäude in seiner Funktion verändert wird oder wenn die Ausstattung deutlich über den bisherigen Standard gehoben wird. Herstellungskosten gehen in die AfA und wirken nur langsam.

Eine Sonderregel gilt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen Renovierungen netto 15 Prozent der Gebäudekosten, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, auch wenn es inhaltlich reine Reparaturen sind.

Sofort absetzen: der Normalfall

Ohne besondere Wahl ziehen Sie Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung ab (§ 11 Abs. 2 EStG). Der Zeitpunkt der Arbeiten ist dafür nicht maßgeblich. Das eröffnet etwas Spielraum: Wer im Dezember zahlt, setzt den Betrag noch im laufenden Jahr ab, wer im Januar zahlt, im nächsten.

Hoher Erhaltungsaufwand führt schnell zu einem Verlust aus Vermietung. Dieser Verlust mindert Ihre übrigen Einkünfte, etwa Ihr Gehalt (siehe Verluste aus Vermietung). Bei hohem Einkommen ist das oft die stärkste Wirkung.

Verteilen nach § 82b EStDV: wann es sich lohnt

Die Verteilung lohnt sich vor allem in drei Situationen.

Ihr Einkommen ist im Jahr der Ausgabe ungewöhnlich niedrig, zum Beispiel wegen Elternzeit, Studium oder Arbeitslosigkeit. Ein hoher Abzug würde dann gegen einen niedrigen Steuersatz laufen oder sogar ins Leere gehen.

Der Aufwand ist so groß, dass er die Einkünfte weit unter null drückt. Wegen des progressiven Tarifs bringt jeder zusätzliche Euro Abzug unterhalb einer bestimmten Einkommenshöhe weniger. Verteilt über mehrere Jahre wirkt derselbe Betrag oft stärker.

Sie erwarten in den Folgejahren höhere Einkünfte, etwa durch eine Gehaltssteigerung oder auslaufende Kreditzinsen. Dann ist ein späterer Abzug mehr wert.

Weniger sinnvoll ist die Verteilung, wenn Sie die Wohnung bald verkaufen oder selbst nutzen wollen, weil der Restbetrag dann ohnehin in einem Jahr zusammenkommt.

So funktioniert die Verteilung praktisch

Sie entscheiden in der Steuererklärung des Jahres, in dem der Aufwand angefallen ist, auf wie viele Jahre verteilt wird. In der Anlage V gibt es dafür eigene Zeilen für die zu verteilenden Beträge des laufenden Jahres und die Anteile aus Vorjahren.

Wichtig sind die Ereignisse, die den Plan beenden:

  • Verkauf: Der Restbetrag ist im Jahr der Veräußerung abzuziehen.
  • Ende der Vermietung, etwa durch Eigennutzung: ebenfalls Abzug des Rests in diesem Jahr.
  • Tod des Eigentümers: Nach den Einkommensteuer-Richtlinien wird der Rest beim Verstorbenen im Todesjahr abgezogen.

Die Verteilung muss nicht für alle Maßnahmen eines Jahres einheitlich sein. Sie können zum Beispiel die Dachreparatur verteilen und kleinere Rechnungen sofort absetzen.

Ein ausgedachtes Beispiel

Mit runden Zahlen: Sie lassen 2026 ein Bad für 20.000 Euro sanieren, die Wohnung haben Sie vor acht Jahren gekauft. Ohne die Sanierung hätte die Wohnung einen Überschuss von 5.000 Euro gebracht; sofort abgezogen entsteht stattdessen ein Verlust von 15.000 Euro. Bei einer Verteilung auf fünf Jahre ziehen Sie 4.000 Euro jährlich ab. Welche Variante mehr bringt, hängt allein von Ihrem Steuersatz in den einzelnen Jahren ab. Das lässt sich mit einer Proberechnung im Steuerprogramm oder durch die Steuerberatung schnell klären.

Belege und Nachweise

Bewahren Sie Rechnungen mit genauer Leistungsbeschreibung auf. Eine Rechnung, auf der nur „Sanierung Wohnung“ steht, lädt zu Rückfragen ein, ob nicht Herstellungskosten vorliegen. Fotos vom Zustand vor den Arbeiten helfen zu belegen, dass etwas Vorhandenes erneuert und nicht aufgewertet wurde.

Rechtsstand: § 11 EStG, § 82b EStDV, Stand 04.11.2026. Ob sofort oder verteilt besser ist, rechnet Ihnen am zuverlässigsten eine Steuerberatung mit Ihren Zahlen; der Text bietet nur die Grundlagen dafür.