Vermieten Sie eine Wohnung für weniger als die ortsübliche Miete, kommt es nach § 21 Abs. 2 EStG auf zwei Grenzen an. Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich und alle Werbungskosten sind abziehbar. Unter 50 Prozent wird aufgeteilt und Werbungskosten zählen nur anteilig. Zwischen 50 und 66 Prozent entscheidet eine Totalüberschussprognose, ob Sie den vollen Abzug behalten.
Die drei Zonen im Überblick
| Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Warmmiete | Folge |
|---|---|
| ab 66 % | voll entgeltlich, voller Werbungskostenabzug |
| 50 % bis unter 66 % | Totalüberschussprognose: positiv → voller Abzug, negativ → Aufteilung |
| unter 50 % | Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil |
Diese Fassung gilt seit dem Veranlagungszeitraum 2021. Vorher lag die einheitliche Grenze bei 66 Prozent, und darunter wurde immer aufgeteilt.
Wie die Vergleichsmiete ermittelt wird
Verglichen wird die Warmmiete: vereinbarte Kaltmiete plus die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, gegenüber ortsüblicher Kaltmiete für vergleichbare Wohnungen plus derselben umlagefähigen Kosten.
Für die ortsübliche Kaltmiete ist der örtliche Mietspiegel der wichtigste Anhaltspunkt. Nach den amtlichen Hinweisen zu den Einkommensteuer-Richtlinien kann jeder Wert innerhalb der Mietspiegelspanne als ortsüblich angesehen werden. Gibt es keinen Mietspiegel, kommen Vergleichsmieten, Gutachten oder Mietdatenbanken in Frage.
Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Ortsüblich sind 800 Euro kalt plus 200 Euro umlagefähige Nebenkosten, zusammen 1.000 Euro. Sie verlangen von Ihrer Tochter 500 Euro kalt plus 200 Euro Nebenkosten, also 700 Euro. Das sind 70 Prozent. Die Vermietung gilt als voll entgeltlich. Würden Sie die Nebenkosten nicht umlegen und nur 500 Euro verlangen, lägen Sie bei 50 Prozent und damit in der Prognosezone.
Die Totalüberschussprognose
Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent, prüft das Finanzamt, ob die Vermietung über einen langen Zeitraum, typischerweise 30 Jahre, insgesamt einen Überschuss erwarten lässt. Einbezogen werden die voraussichtlichen Mieten und Werbungskosten. Zinsen und AfA eines frisch finanzierten Objekts führen hier schnell zu einem negativen Ergebnis.
Ist die Prognose positiv, bleibt es beim vollen Abzug. Ist sie negativ, wird aufgeteilt wie unter 50 Prozent.
Die Folge der Aufteilung
Bei einer Aufteilung sind die Werbungskosten nur in dem Verhältnis abziehbar, in dem die tatsächliche Miete zur ortsüblichen Miete steht. Bei 45 Prozent Miete heißt das: 45 Prozent der Zinsen, der AfA und der Reparaturkosten. Die Einnahmen werden voll erfasst. Aus einer Vermietung mit Verlust kann so ein Überschuss werden.
Was Sie praktisch tun sollten
- Mietspiegel prüfen, bevor Sie an Angehörige vermieten, und die Prüfung dokumentieren.
- Mieten regelmäßig anpassen. Die ortsübliche Miete steigt mit der Zeit, eine einmal passende Miete rutscht unbemerkt unter die Grenze. Ein Blick alle paar Jahre schützt davor.
- Nebenkosten abrechnen. Wer sie pauschal erlässt, senkt die Warmmiete und damit die Quote.
- Mit Puffer planen. Wer genau 66 Prozent anpeilt, landet nach der nächsten Mietspiegelerhöhung darunter.
Für die Frage, ob der Mietvertrag mit Angehörigen überhaupt anerkannt wird, gelten zusätzlich die Regeln des Fremdvergleichs (Vermietung an Angehörige). Die Quote nützt nichts, wenn der Vertrag schon dem Grunde nach nicht anerkannt wird.
Wenn die Miete unter die Grenze rutscht
Stellt das Finanzamt fest, dass die Miete inzwischen unter 66 Prozent liegt, gilt die Kürzung ab dem Jahr, in dem die Grenze unterschritten wurde, nicht rückwirkend für die ganze Mietzeit. Eine Mieterhöhung wirkt ab ihrem Wirksamwerden. Bei Angehörigen ist die Erhöhung mietrechtlich an dieselben Regeln gebunden wie bei Fremden, also etwa an die Kappungsgrenze. Ein schneller Sprung auf das steuerlich nötige Niveau ist deshalb nicht immer möglich.
Wann eine verbilligte Vermietung trotzdem sinnvoll ist
Eine Miete knapp über 66 Prozent ist steuerlich neutral und kann für Familien eine gute Lösung sein. Unter 50 Prozent verlieren Sie dagegen einen Teil der Werbungskosten. Das ist vertretbar, wenn das Objekt schuldenfrei ist und kaum Kosten anfallen. Bei einer finanzierten Wohnung ist es meist teuer.
Rechtsstand: § 21 Abs. 2 EStG in der seit 2021 geltenden Fassung, Stand 04.11.2026. Wo genau die ortsübliche Miete für Ihre Wohnung liegt und wie eine Prognose ausfällt, klären Sie besser mit einer Steuerberatung als allein anhand dieses Überblicks.