So bedienen Sie den Rechner

Der Rechner prüft, ob der Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig wäre. Sie geben drei Dinge ein:

  1. Anschaffungsdatum: der Tag des notariellen Kaufvertrags. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien der Tag, an dem der Vorgänger gekauft hat.
  2. Geplantes Verkaufsdatum: der Tag, an dem der Verkaufsvertrag beurkundet werden soll.
  3. Selbstnutzung: keine, durchgehend seit dem Kauf, oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Der Rechner zeigt das Ende der Zehnjahresfrist, ob der geplante Verkauf steuerfrei wäre, und wie viele Tage bis zum Fristende fehlen.

Was die Ergebnisse bedeuten

Fristende: Ab dem Tag danach liegt ein Verkauf außerhalb der zehn Jahre. Wer am 12. Mai 2017 gekauft hat, verkauft ab dem 13. Mai 2027 außerhalb der Frist.

Steuerfrei ja oder nein: „Ja“ bedeutet, dass der Gewinn nach § 23 EStG nicht steuerpflichtig ist, entweder weil die Frist abgelaufen ist oder weil eine der beiden Formen der Eigennutzung vorliegt. „Nein“ bedeutet, dass ein Gewinn zu versteuern wäre. Ob überhaupt ein Gewinn entsteht, sagt der Rechner nicht.

Tage bis Fristende: Hilft bei der Frage, ob sich Warten lohnt. Bei wenigen Wochen ist ein späterer Notartermin oft die einfachste Lösung.

Eigennutzung richtig einordnen

Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen hat zwei Varianten. Bei der durchgehenden Selbstnutzung haben Sie die Wohnung vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt. Bei der zweiten Variante genügt die Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor. Dafür reicht nach der Rechtsprechung ein zusammenhängender Zeitraum, der das mittlere Jahr voll und die beiden anderen zumindest teilweise umfasst. Eine Zwischenvermietung in diesem Zeitraum schadet. Einzelheiten und Grenzfälle erklärt die Seite zur Spekulationsfrist bei Eigennutzung.

Ein Beispiel

Frei gewählte Daten: Kaufvertrag am 28.02.2017, die Wohnung ist seitdem vermietet, geplanter Verkaufsvertrag am 15.11.2026.

  • Fristende: 28.02.2027
  • Ergebnis: Verkauf innerhalb der Frist, Gewinn steuerpflichtig
  • Verbleibende Tage ab dem geplanten Verkaufsdatum: rund dreieinhalb Monate

Wird der Notartermin auf März 2027 verschoben, wäre der Gewinn steuerfrei. Ob das sinnvoll ist, hängt von der Höhe des Gewinns ab, der sich bei vermieteten Objekten um die genutzte AfA erhöht, und davon, ob der Käufer warten will.

Grenzen der Rechnung

  • Der Rechner berechnet weder den Veräußerungsgewinn noch die Steuer.
  • Er prüft nicht, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Wer in wenigen Jahren mehrere Objekte verkauft, kann auch nach Ablauf der zehn Jahre steuerpflichtig sein.
  • Bindende Angebote, Vorverträge oder teilentgeltliche Übertragungen können den maßgeblichen Zeitpunkt verschieben.
  • Für Immobilien im Betriebsvermögen gilt § 23 EStG nicht.
  • Die Freigrenze von 1.000 Euro für alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG) ist nicht berücksichtigt.

Die Prüfung beruht auf § 23 EStG zum Stand 11/2026 und ist ein Überschlag zur Orientierung, keine Steuerberatung.

Der nächste Schritt

Liegt der Verkauf innerhalb der Frist, lassen Sie den Gewinn vor dem Notartermin berechnen. Wie er sich aus Verkaufspreis, Anschaffungskosten, AfA und Verkaufskosten zusammensetzt, zeigt der Ratgeber zur Spekulationsfrist bei Immobilien. Die bereits genutzte Abschreibung überschlagen Sie mit dem AfA-Rechner.