Eine Einbauküche in einer vermieteten Wohnung schreiben Sie als eigenes Wirtschaftsgut über ihre Nutzungsdauer ab, die der Bundesfinanzhof mit zehn Jahren ansetzt (Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15). Zur Küche gehören dabei Möbel, Arbeitsplatte, Spüle, Herd und Einbaugeräte zusammen. Die Kosten wandern also weder in die Gebäude-AfA noch sind sie sofort abziehbar. Bei einer Anschaffung im laufenden Jahr wird die AfA monatsgenau berechnet.

Was sich durch das BFH-Urteil geändert hat

Früher galten Spüle und Herd als Teil des Gebäudes, die übrigen Teile der Küche als eigenes Wirtschaftsgut. Ein Austausch von Spüle und Herd war dadurch als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar. Mit dem Urteil von 2016 hat der BFH das aufgegeben: Die Einbauküche ist mit allen Bestandteilen ein einheitliches Wirtschaftsgut mit eigener Nutzungsdauer.

Für Sie als Vermieter heißt das:

  • Neue Küche: Abschreibung über zehn Jahre.
  • Komplette Erneuerung einer alten Küche: ebenfalls kein Erhaltungsaufwand, sondern Anschaffung, also Abschreibung über zehn Jahre. Der Restbuchwert der alten Küche, falls noch vorhanden, kann beim Ausscheiden abgezogen werden.
  • Austausch einzelner Teile, etwa eines defekten Backofens in einer sonst intakten Küche: kann Erhaltungsaufwand sein und damit sofort abziehbar.

Ein ausgedachtes Beispiel

Mit runden Zahlen: Sie lassen im April für 12.000 Euro eine neue Einbauküche in Ihre vermietete Wohnung einbauen. Die AfA beträgt 1.200 Euro pro Jahr. Im ersten Jahr setzen Sie neun Monate an, also 900 Euro. Die letzten 300 Euro fallen dann im elften Jahr an.

Ob Sie eine höhere Miete für die Küche verlangen, ändert an der Abschreibung nichts. Die Mehrmiete ist aber eine Einnahme und sollte die Rechnung tragen.

Einbauküche beim Kauf der Wohnung

Kaufen Sie eine Wohnung mit Küche, gehört der Wert der Küche nicht zu den Anschaffungskosten des Gebäudes. Sinnvoll ist es, im Kaufvertrag einen angemessenen Betrag für die Küche gesondert auszuweisen, zusammen mit einer realistischen Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Boden. Zwei Vorteile:

  • Die Küche wird über die Restnutzungsdauer abgeschrieben, die bei einer gebrauchten Küche kürzer als zehn Jahre sein kann.
  • Auf den angemessenen Küchenanteil fällt keine Grunderwerbsteuer an, weil sie kein Grundstücksbestandteil ist.

Der Betrag muss dem tatsächlichen Wert entsprechen. Ein überhöhter Küchenpreis, der den Grunderwerbsteueranteil drückt, wird bei einer Prüfung korrigiert.

Geringwertige Wirtschaftsgüter

Einzelne bewegliche Gegenstände, die selbstständig nutzbar sind und netto höchstens 800 Euro kosten, dürfen Sie im Jahr der Anschaffung voll abziehen (§ 6 Abs. 2 EStG, für Vermieter über § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Das betrifft etwa eine freistehende Waschmaschine, die Sie dem Mieter zur Verfügung stellen, oder einen frei stehenden Kühlschrank. Eingebaute Geräte einer Einbauküche fallen nicht darunter, weil sie Teil des einheitlichen Wirtschaftsguts sind.

Möblierte Vermietung

Bei möblierten Wohnungen gilt das Prinzip für alle Möbel: eigene Abschreibung je Gegenstand über die übliche Nutzungsdauer oder Sofortabzug bis 800 Euro netto. Ein Möblierungszuschlag zur Miete ist eine Einnahme. Bei der Prüfung der 66-Prozent-Grenze wird bei möblierten Wohnungen die ortsübliche Miete für vergleichbar möblierte Wohnungen herangezogen.

Was mit der alten Küche passiert

Wird eine Küche ersetzt, die noch nicht vollständig abgeschrieben ist, scheidet sie aus Ihrem Vermögen aus. Den verbleibenden Restwert können Sie im Jahr des Austauschs als Werbungskosten ansetzen. Wurde die alte Küche mit der Wohnung gekauft, ohne dass ihr Wert gesondert erfasst wurde, gibt es meist keinen Restwert, der sich ansetzen ließe. Auch das spricht dafür, beim Kauf einen eigenen Betrag für die Küche auszuweisen. Bekommen Sie für die alte Küche noch Geld, etwa vom Nachmieter, ist der Erlös eine Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung.

Häufige Fehler

  • Die Küche wird mit in die Gebäude-AfA gerechnet, statt eigenständig über zehn Jahre.
  • Eine neue Küche wird als „Reparatur“ sofort abgezogen.
  • Die Kosten der Küche werden bei der 15-Prozent-Grenze für Renovierungen mitgezählt, obwohl sie nicht zum Gebäude gehören.

Rechtsstand: BFH IX R 14/15, §§ 6 Abs. 2, 7 Abs. 1, 9 EStG, Stand 04.11.2026. Bei der Bewertung einer mitgekauften Küche oder bei möblierter Vermietung lohnt sich eine kurze Abstimmung mit der Steuerberatung; der Text liefert dafür nur den Rahmen.