Bei vermieteten Baudenkmälern dürfen Sie die Kosten für begünstigte Sanierungsmaßnahmen nach § 7i EStG im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren mit jeweils bis zu 9 Prozent und in den darauffolgenden vier Jahren mit jeweils bis zu 7 Prozent abschreiben. Nach zwölf Jahren sind die Sanierungskosten damit vollständig abgesetzt. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, und die Maßnahmen müssen vor Beginn mit ihr abgestimmt sein. Für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gilt eine gleich hohe Abschreibung nach § 7h EStG.

Welche Kosten begünstigt sind

Begünstigt sind Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang erforderlich sind, um das Gebäude als Baudenkmal zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen. Dazu zählen typischerweise Arbeiten an Fassade, Dach, Fenstern, Treppenhaus, Haustechnik und an der Grundrissanpassung, soweit die Denkmalbehörde sie als erforderlich anerkennt.

Nicht begünstigt sind:

  • die Anschaffungskosten der Altbausubstanz, die normal abgeschrieben werden,
  • Grund und Boden,
  • Maßnahmen, die über das Erforderliche hinausgehen, etwa Luxusausstattungen,
  • Neubauteile, die mit dem Denkmal nichts zu tun haben, zum Beispiel eine neu gebaute Tiefgarage.

Wie hoch der Anteil der begünstigten Kosten ist, entscheidet über die Wirtschaftlichkeit. Prospekte von Bauträgern nennen oft einen „Sanierungsanteil“. Verlässlich ist am Ende nur, was die Denkmalbehörde bescheinigt.

Die Bescheinigung ist das Nadelöhr

Das Finanzamt prüft nicht selbst, ob eine Maßnahme denkmalgerecht ist. Es übernimmt die Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle als sogenannten Grundlagenbescheid. Zwei Punkte sind entscheidend:

Abstimmung vor Baubeginn. Die Maßnahmen müssen vor ihrer Durchführung mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Wer erst baut und dann fragt, riskiert, dass die Behörde nichts bescheinigt.

Nachweise der Kosten. Die Behörde verlangt für die Bescheinigung regelmäßig die Schlussrechnungen und ordnet sie den abgestimmten Maßnahmen zu. Bei Bauträgermodellen übernimmt das in der Regel der Bauträger. Prüfen Sie im Vertrag, wer die Bescheinigung beantragt und wann sie vorliegen soll.

Das Finanzamt prüft daneben weiterhin die steuerlichen Fragen, etwa ob Herstellungs- oder Anschaffungskosten vorliegen und ob Sie überhaupt die begünstigte Person sind.

Kauf vom Bauträger: Was zeitlich zählt

Beim Kauf eines Denkmals, das noch saniert wird, sind nur die Sanierungskosten begünstigt, die auf Maßnahmen nach dem Abschluss Ihres Kaufvertrags entfallen. Kaufen Sie eine bereits fertig sanierte Wohnung, entfällt die erhöhte Abschreibung in der Regel, weil die Maßnahmen vor Ihrem Erwerb durchgeführt wurden.

Ein ausgedachtes Rechenbeispiel

Mit runden Zahlen: Kaufpreis einer Denkmalwohnung 400.000 Euro, davon laut Vertrag 60.000 Euro Grund und Boden, 80.000 Euro Altbausubstanz und 260.000 Euro begünstigte Sanierung.

  • Sanierungsanteil: 8 Jahre je 23.400 Euro (9 Prozent), danach 4 Jahre je 18.200 Euro (7 Prozent).
  • Altbausubstanz, Baujahr vor 1925: 2,5 Prozent von 80.000 Euro, also 2.000 Euro jährlich über 40 Jahre.

In den ersten acht Jahren ergibt das zusammen 25.400 Euro Abschreibung pro Jahr. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, ob der Kaufpreis die Steuerersparnis bereits eingepreist hat. Denkmalobjekte sind häufig teurer als vergleichbare Bestandswohnungen.

Wann sich ein Denkmal steuerlich lohnt

Es lohnt sich, wenn Sie in den nächsten zwölf Jahren einen hohen Grenzsteuersatz erwarten, die Wohnung auch ohne Steuerwirkung zu einer marktüblichen Miete vermietbar ist und die Bescheinigung der Behörde absehbar ist.

Es lohnt sich weniger, wenn der Kaufpreis deutlich über dem Marktwert vergleichbarer Wohnungen liegt, wenn Ihr Einkommen in den nächsten Jahren sinkt oder wenn ein Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist denkbar ist. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren erhöht die genutzte Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn (Spekulationsfrist).

Laufender Erhaltungsaufwand bei Denkmälern

Für Erhaltungsaufwand an Baudenkmälern gibt es mit § 11b EStG zusätzlich die Möglichkeit, ihn auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen, ähnlich wie nach § 82b EStDV bei anderen Wohngebäuden.

Rechtsstand: §§ 7h, 7i, 10f, 11b EStG, Stand 04.11.2026. Bei Denkmalinvestitionen hängt viel an Bescheinigung und Vertrag; lassen Sie beides vor der Unterschrift von einer Steuerberatung prüfen, denn dieser Text kann das nicht leisten.